即將推出的《租客權利法案》指南

簡介

《租客權利法案》（前稱《租客改革法案》）是保守黨於 2019 年政綱中提出的重要承諾，旨在提升租賃市場的專業水平，並在私人租賃市場持續擴大的背景下，為租客提供更穩定的保障和為業主訂立更清晰的責任。該法案獲得現任工黨政府支持，已通過上議院審議，並於 9 月 8 日提交下議院進行最終修訂討論。

《租客權益法案》將於10月14日重返英國上議院進行最後審議。雖然仍有機會作出細微修訂，但整體內容預計不會有重大變動，並有望在今年秋季獲得御准，正式成為法律。英國政府已表示，會在法案落實前提供充足通知，讓業界有時間準備。而地產代理專業機構 Propertymark 亦指出，部分較複雜的條文可能要到2026年甚至2027年才會正式實施。

業主相關的重點措拖

固定期限租賃方式的結束以及廢除第21條通知的「無過錯」驅逐條款

根據現行法例，住宅租賃可分為兩種形式：固定期限租賃（即明確約定起始及終止日期）及周期性租賃（無固定終止日期，並自動續期）。

在固定期限租賃的情況下，業主可發出第21條通知（S21通知）以終止租約，無須提供理由。而在周期性租賃的情況下，業主亦可透過發出S21通知終止租約，同樣無需說明終止原因。

當《租客權利法案》正式實施後，將作出以下重大變更：

• 第21條通知將被廢除
• 取消固定期限租賃制度，所有固定期限租約（受保障短期租約）將不再存在，所有租約將轉為無固定期限的週期性租約。
• 租客可隨時終止租約，惟須提前至少兩個月發出書面通知；
• 廢除S21通知機制，業主終止租約時，必須依據特定法律理由才能收回物業。

新增及修訂的合法收回物業的法律依據

日後，業主如欲收回物業，仍可在特定情況下提出申請。不過，必須根據一項或多項經批准的法定理由，發出第8條通知（S8通知）。這些理由分為兩類：強制性依據與可酌情處理的依據。

（若業主提出的理由成立，除非出現特殊情況，法庭須命令租客交還物業。）

• 擬出售物業
  • 租約開始後的首12個月內不得引用此理由；
  • 業主須提前4個月向租客發出書面解約通知；
  • 若最終未完成出售，業主將面臨3至12個月的重新出租限制期。

• 業主或直系親屬有自住需求
  • 適用與出售物業相同的限制條件及通知期限；
  • 若未實際入住，將適用相同期限的重新出租限制。

• 物業需要重建或進行大規模翻修工程
  • 僅限特定類別業主可引用此理由；
  • 須提前4個月向租客發出書面通知。

• 租客涉及特定刑事罪行或嚴重反社會行為
  • 可立即啟動法律程序，無須提前通知租客。

• 根據移民法規，租客無合法租住資格
  •  - 須提前2星期發向租客出書面通知。

• 租客欠租達三個月或以上
  • 須提前4星期向租客發出書面通知；
  • - 法庭審理時，租金欠款總額仍須達至或超過3個月租金金額。

可酌情處理的法律依據

（由法官酌情裁定業主是否有權收回物業）

• 拖欠租金或經常性延遲繳交租金
  • 業主須提前四個星期向租客發出書面解約通知。

• 違反租約條款
  • 業主須提前兩個星期向租客發出書面解約通知。

• 損毀物業或屋內家具
  • 業主須提前兩個星期向租客發出書面解約通知。

• 租客、其家庭成員或訪客涉及反社會行為
  • 若情節嚴重，可即時啟動法律程序，無需提前發出通知；
  • 「反社會行為」包括非法或不道德地使用該物業。

• 於申請租住物業時提供虛假資料
  • 業主須提前兩個星期向租客發出書面解約通知。

學生租賃的特別規定

就學生租賃安排而言，法案中訂有以下兩項特別規定：

• 適用於教育機構的條文：
  • 若該物業於過去十二個月內曾作為學生租賃用途，教育機構可在需要終止租約時，提前兩個星期向租客發出書面解約通知。

• 多戶合租房（HMO）安排：
  • 若物業目前租予全日制學生，並須為下一學年接納新一批學生作入住安排，則業主可提前四個月向現有租客發出書面解約通知；
  • 惟如該租約於租期開始日前六個月以上簽訂，則不得引用本條款作為終止租約的依據：
  • 業主不得要求租客提前支付超過六個月的租金。

租金調漲與租務審裁挑戰

一旦新規生效後：

• 業主及中介不得刊登或接受高於公開標價的租金金額；
• 每年租金最多只可調整一次，若需調整，須透過發出第13條通知（S13通知），並最少提前兩個月書面通知租客；
• 租客有權就租金調整事宜向 初級法庭（First-tier Tribunal）提出申訴。法庭將裁定一個公平的市場租金水平（該水平不得高於業主最初提出之金額），並自裁決生效日起執行；
• 審裁處不得設定高於業主所提出的租金，且不得追溯調整租金；

備註：在法案正式生效前所簽署的現有租賃協議，將受過渡期條款規範。對於已預繳的租金，一般情況下不作退還，但往後的租金支付將須依照新規定辦理。

禁止租金競標

業主與租賃代理必須以明確標示的租金刊登物業，並不得要求或接受高於該金額的出價。

預付租金

業主在租約開始後，不得要求租客預付超過一個月（或28天）的租金。租客仍可自願選擇預繳超過一個月的租金，惟業主不得強制要求租客在到期日前支付。

飼養寵物的權利

業主將有責任合理考慮租客提出的飼養寵物申請。若屬共用住宿等合理理由，業主可拒絕申請。

然而，業主可要求租客購買損害責任保險。若主租約或大廈管理規約禁止飼養寵物，業主可依此拒絕有關請求。

私人租賃行業監察專員制度

根據新法規，所有住宅出租業主將須強制加入新設立的私人租賃行業監察體系，該機構的主要職能包括:

• 快速、公正及低成本地處理租客的正式投訴；
• 為業主提供妥善處理投訴的操作指引；
• 執行與投訴相關之正式裁決決定。

再者：

• 若未加入相關會員機構，或在未具會員資格的情況下刊登物業，將面臨民事罰款。
• 初次違規可罰款最高 £7,000，若持續或重複違規，罰款可升至 £40,000。

全國性私人租賃業主登記制度

根據規定，所有業主將須於新設立的全國數據庫內完成登記。該數據庫將：

• 記錄業主資訊及其所出租物業的詳細資訊；
• 提供業主應遵守的法律責任及規定之指引；
• 提升整體租賃市場的透明度。

目前有關公眾查閱該數據庫資料的範圍仍在立法審議中，目的是在提升資訊公開性與保障私隱權之間取得平衡。

有關租賃歧視的規範

根據新法例，業主不得僅因以下因素而拒絕租客申請:

• 租客為有未成年子女之家長或監護人；
• 租客為政府福利受助人。

業主仍可進行租客背景審查及篩選程序，惟所作決定不得單憑上述因素作為拒絕理由。若出租物業客觀上因有兒童入住而導致過度擁擠，則業主可基於該具體原因合理拒絕租住申請。

宜居住房標準與《Awaab's 法案》

該法案將會為私人租賃市場引入新的「宜居住房標準」(Decent Homes Standard, DHS)，目前僅適用於社會住房，未來將擴展至私人租賃物業，具體實施細則尚待官方公布。

同時，法案會將原本只適用於社會住房的《阿瓦布法案》(Awaab's Law)適用範圍擴展至私人租賃物業。根據該法例，業主有責任在法定時限內調查並修復嚴重安全隱患問題，比如包括但不限於嚴重潮濕同霉菌問題。

違規處罰措施

倘若業主違反《租客權利法案》的業主可能會面臨以下法律責任：

• 被處罰高額的罰款
• 被法庭強制下令向租客退還相關租金。
• 對於情節嚴重或者屢次違規的業主，將有可能面對加重處罰及進一步的監管措施。

更多信息

本摘要內容自2025年9月18日起生效，主要依據英國「房屋、社區與地方政府部」

（MHCLG，2021–2024 年間曾稱為 DLUHC）發布的官方指導意見編制。

《租客權利法案》指南