即將推出的《租務權利法》指南

簡介

《租務權利法案》已於2025年10月27日獲得御准，正式成為英國法律。

此法案為英國私人租賃市場帶來重大改革，重點包括：終止租約的理由更清晰、限制無故驅逐租客、所有租約將轉為週期性租約，以及新增對租金加幅、飼養寵物及物業標準的規管。

部分條文將於法案生效日即時實施。英國政府已確認法案現已生效，並表示將於未來數週公布具體落實安排，確保業界在正式執行前獲得充足通知。英國地產代理專業機構 Propertymark 指出，部分較複雜的條文可能要到2026年甚至2027年才會正式實施。

業主相關的重點措拖

固定期限租賃方式的結束以及廢除第21條通知的「無過錯」驅逐條款

在新指引正式推出前，住宅租賃可分為兩種形式：固定期限租賃（即明確約定起始及終止日期）及周期性租賃（無固定終止日期，並自動續期）。

在固定期限租賃的情況下，業主可發出第21條通知（S21通知）以終止租約，無須提供理由。而在周期性租賃的情況下，業主亦可透過發出S21通知終止租約，同樣無需說明終止原因。

當《租務權利法》正式實施後，將作出以下重大變更：

• 第21條通知將被廢除
• 取消固定期限租賃制度，所有固定期限租約（受保障短期租約）將不再存在，所有租約將轉為無固定期限的週期性租約。
• 租客可隨時終止租約，惟須提前至少兩個月發出書面通知；
• 廢除S21通知機制，業主終止租約時，必須依據特定法律理由才能收回物業。

新增及修訂的合法收回物業的法律依據

日後，業主如欲收回物業，仍可在特定情況下提出申請。不過，必須根據一項或多項經批准的法定理由，發出第8條通知（S8通知）。這些理由分為兩類：強制性依據與可酌情處理的依據。

（若業主提出的理由成立，除非出現特殊情況，法庭須命令租客交還物業。）

• 擬出售物業
  • 租約開始後的首12個月內不得引用此理由；
  • 須提前4個月通知；
  • 若物業未能成功出售，業主將面臨重新出租的限制期（預計為12個月）。

• 業主或直系親屬有自住需求
  • 適用與出售物業相同的限制條件及通知期限；
  • 若未實際入住，將適用相同期限的重新出租限制。

• 物業需要重建或進行大規模翻修工程
  • 僅限特定類別業主可引用此理由；
  • 須提前4個月通知。

• 租客涉及特定刑事罪行或嚴重反社會行為
  • 可立即啟動法律程序，無須提前通知。

• 根據移民法規，租客無合法租住資格
  •  須提前2星期通知。

• 租客欠租達三個月或以上
  • 須提前4星期通知；
  • 法庭審理時，租金欠款總額仍須達至或超過3個月租金金額。

可酌情處理的法律依據

（由法官酌情裁定業主是否有權收回物業）

• 拖欠租金或經常性延遲繳交租金
  • 須提前四個星期通知。

• 違反租約條款
  • 須提前兩個星期通知。

• 損毀物業或屋內家具
  • 須提前兩個星期通知。

• 租客、其家庭成員或訪客涉及反社會行為
  • 若情節嚴重，可即時啟動法律程序，無需提前發出通知；
  • 「反社會行為」包括非法或不道德地使用該物業。

• 於申請租住物業時提供虛假資料
  • 業主須提前兩個星期向租客發出書面解約通知。

學生租賃的特別規定

就學生租賃安排而言，法案中訂有以下兩項特別規定：

• 適用於教育機構的條文：
  • 若該物業於過去十二個月內曾作為學生租賃用途，教育機構可在需要終止租約時，提前兩個星期向租客發出書面解約通知。

• 多戶合租房（HMO）安排：
  • 若物業目前租予全日制學生，並須為下一學年接納新一批學生作入住安排，則業主可提前四個月向現有租客發出書面解約通知；
  • 惟如該租約於租期開始日前六個月以上簽訂，則不得引用本條款作為終止租約的依據：
  • 業主不得要求租客提前支付超過六個月的租金。

租金調漲與租務審裁挑戰

一旦新規生效後：

• 業主及中介不得刊登或接受高於公開標價的租金金額；
• 每年租金最多只可調整一次，若需調整，須透過發出第13條通知（S13通知），並最少提前兩個月書面通知租客；
• 租客有權就租金調整事宜向 初級法庭（First-tier Tribunal）提出申訴。法庭將裁定一個公平的市場租金水平（該水平不得高於業主最初提出之金額），並自裁決生效日起執行；
• 審裁處不得設定高於業主所提出的租金，且不得追溯調整租金；

備註：在法案指引正式推出前所簽署的現有租賃協議，將受過渡期條款規範。對於已預繳的租金，一般情況下不作退還，但往後的租金支付將須依照新規定辦理。

禁止租金競標

業主與租賃代理必須以明確標示的租金刊登物業，並不得要求或接受高於該金額的出價。

租金金額亦須清楚列明於書面租賃要約中。

如租金水平遠高於市價，業主應審慎考慮，因為即使租客最初同意該金額，他們仍有權在租約開始後首六個月內提出減租申請，前提是所訂租金高於市場水平。

預付租金

業主在租約開始後，不得要求租客預付超過一個月（或28天）的租金。租客仍可自願選擇預繳超過一個月的租金，惟業主不得強制要求租客在到期日前支付。

飼養寵物的權利

業主將有責任合理考慮租客提出的飼養寵物申請。若屬共用住宿，或主租約或大廈管理規約於《租務權利法》生效前已明確禁止飼養寵物，則可作為合理拒絕的理由。

如物業被合理認定為不適合飼養寵物，業主可於刊登時註明「不接受寵物」。 然而根據《平等法》，業主不得歧視殘疾人士，因此必須允許服務性動物入住。

此外，一旦租約開始，業主不得無理拒絕租客提出的飼養寵物申請。

私人租賃行業監察專員制度

根據新法規，所有住宅出租業主將須強制加入新設立的私人租賃行業監察體系，該機構的主要職能包括:

• 快速、公正及低成本地處理租客的正式投訴；
• 為業主提供妥善處理投訴的操作指引；
• 執行與投訴相關之正式裁決決定。

再者：

• 若未加入相關會員機構，或在未具會員資格的情況下刊登物業，將面臨民事罰款。
• 初次違規可罰款最高 £7,000，若持續或重複違規，罰款可升至 £40,000。

私人租賃行業資料庫及申訴機制

根據規定，所有業主將須於新設立的私人租賃行業資料庫內完成登記。該數據庫將：

• 記錄業主資訊及其所出租物業的詳細資訊；
• 提供業主應遵守的法律責任及規定之指引；
• 提升整體租賃市場的透明度。

目前有關公眾查閱該數據庫資料的範圍仍在立法審議中，目的是在提升資訊公開性與保障私隱權之間取得平衡。

在新設立的資料庫制度之外，業主亦須加入全新的「業主申訴機制」，方可將物業公開招租。業主必須在整個租賃期間持續維持其會員資格。

有關租賃歧視的規範與豁免

所有租客申請人必須獲得公平對待，並根據相同的客觀標準進行評估，例如：可負擔能力、推薦人資料及與物業的適配程度。

業主不得因申請人可能或經常有子女探訪，或因其正在或可能領取政府福利，而拒絕其租住申請。

如業主持有的保險單於《租務權利法》生效前簽訂，且未曾續期或延長，並明確載有禁止將物業出租予有子女或領取福利的租客之條款，則該等限制可作為合理拒絕的法律依據。 然而，任何保險單、按揭協議或上層租約中若載有禁止將物業出租予有子女或領取福利人士的條款，將不具法律效力。

業主可在合理及必要的情況下，基於合法目的拒絕租客申請，例如：若出租予某家庭將導致物業達到法定過度擁擠標準。 租客的收入水平仍屬有效的篩選因素。若業主有合理理由相信租客（包括領取福利者）無法負擔租金，則可拒絕其申請。

宜居住房標準與《Awaab's 法案》

該法案將會為私人租賃市場引入新的「宜居住房標準」(Decent Homes Standard, DHS)，目前僅適用於社會住房，未來將擴展至私人租賃物業，具體實施細則尚待官方公布。

同時，法案會將原本只適用於社會住房的《阿瓦布法案》(Awaab's Law)適用範圍擴展至私人租賃物業。根據該法例，業主有責任在法定時限內調查並修復嚴重安全隱患問題，比如包括但不限於嚴重潮濕同霉菌問題。

違規處罰措施

倘若業主違反《租務權利法》的業主可能會面臨以下法律責任：

• 被處罰高額的罰款
• 被法庭強制下令向租客退還相關租金。
• 對於情節嚴重或者屢次違規的業主，將有可能面對加重處罰及進一步的監管措施。

更多信息

本摘要內容截至2025年10月28日為準，主要依據英國「房屋、社區與地方政府部」（MHCLG，2021–2024 年間曾稱為 DLUHC）發布的官方指導意見編制。

《租客權利法案》指南