《2025 年租客權利法案》指南

《租客權利法案》於 2025 年 10 月 27 日獲得御准，現已正式成為《2025 年租客權利法案》。

該法案為英格蘭的私人租務市場帶來重大改革，包括更清晰的終止租約理由、廢除第 21 條「無過錯」收樓令、實施關於加租與租金競價的新規定、強化飼養寵物的權利，以及訂立新的物業標準。

主要的租務改革已於 2026 年 5 月 1 日生效。其他措施將分階段推行。政府全新的「註冊您的出租物業」服務（前稱私人租務市場數據庫）將於 2026 年 12 月 15 日推出，並於英格蘭各區分階段實施。

業主的主要措施

以往，租約可以是設有指定起訖日期的「固定期限租約」，或是沒有固定結束日期的「週期性租約」。業主亦可以在不提供理由的情況下，透過發出第 21 條通知來終止「保證短期租約」。

自 2026 年 5 月 1 日起：

• 第 21 條「無過錯」收樓令已遭廢除。
• 現有的「保證短期租約」已自動轉為「保證週期性租約」。
• 所有新簽訂的保證租約均為週期性租約，不能設有固定的結束日期。
• 租客通常只需給予兩個月的書面通知，即可終止保證週期性租約。除非另有協議，否則通知期必須在交租日或交租日的前一天屆滿。
• 業主不能再使用第 21 條 (S21) 通知，只能根據第 8 條 (Section 8) 運用一項或多項特定法定理由來收回物業。

這些規則適用於私人租務市場中絕大多數的保證租約，儘管某些特定類型的住宿及租約不受保證租約制度所規管。

對於在 2026 年 5 月 1 日之後簽訂的租約，業主必須在簽署租約或達成協議前，向租客提供法定的書面資訊，列明租約的主要條款。

這包括有關業主、租客、物業、租務、協議財務條款、通知規定、法定責任、安全義務、寵物許可，以及其他權利和責任的資訊。這些資訊可包含在租約內。

對於 2026 年 5 月 1 日之前簽訂的現有租約，業主或其代理必須在 2026 年 5 月 31 日之前，向每位名列租約的租客提供英國政府發出的《2026 年租客權利法案資料單張》。該文件必須以電郵附件形式發送、親自派遞或郵寄。

業主仍可在特定情況下收回物業，但必須使用一項或多項認可的理由發出第 8 條 (S8) 通知。

以下概述了與私人業主最相關的主要理由。法例中還包含涵蓋更多特殊情況的其他理由。

強制性理由

若強制性理由成立，並且符合相關的法律及程序要求，法庭必須批出收樓令。

打算出售物業

• 在新租約的首 12 個月內，業主不能以此理由要求租客遷出。
• 業主可在首 12 個月內發出通知，但通知期不能在 12 個月的保護期結束前屆滿。
• 必須給予四個月通知期。
• 若擬議的出售最終告吹，物業在重新出租或重新推銷時將受限制（目前限制期為自通知屆滿起計 12 個月）。

業主或近親打算入住

• 同樣適用 12 個月的保護期。
• 必須給予四個月通知期。
• 若其後計劃有變，同樣受重新出租的限制。

物業重建

• 若物業需要進行大規模重建或拆卸，且工程進行期間租客無法留在物業內，業主可使用此理由。
• 必須給予四個月通知期。
• 需符合額外的法定條件，且通常不能在租約的首六個月內使用此理由。

嚴重的反社會或犯罪行為

• 若符合相關強制性理由的法定條件，業主在發出通知後可立即展開法律程序。
• 法庭在發出通知後至少 14 天內不能頒布收樓令。

租客根據移民法沒有合法的租住權 (Right to Rent)

• 如果內政大臣通知業主，該租客根據移民法沒有租住權，業主可使用相關的收樓理由。
• 必須給予兩星期通知期。

租客欠租達三個月或以上

• 對於按月交租的租客，通常必須有至少三個月的未交租金。
• 對於按週或每兩週交租的租約，通常必須有至少 13 週的未交租金。
• 必須給予四星期通知期。
• 所需的欠租水平通常必須在發出通知及法庭聆訊時同時存在。
• 如果租客有權領取「統一福利救濟金」且尚未收到相關款項，在計算欠租時將適用特別規則。

酌情性理由

對於酌情性理由，法庭會決定批出收樓令是否合理。

• 欠租或持續遲交租金 – 四星期通知期。
• 違反租約條款 – 兩星期通知期。
• 物業受損或狀況惡化 – 兩星期通知期。
• 租客、家庭成員或訪客的反社會行為 – 發出通知後可立即展開法律程序。此理由可包括非法或不道德地使用處所。
• 在申請租務時提供虛假資料 – 兩星期通知期。

學生租賃

針對學生住宿有特定的收樓規定。

教育機構

• 大學及學院可使用特定的學生住宿理由，前提是該物業在租約開始前的 12 個月內曾出租予學生。
• 如果物業在過去 12 個月內曾出租予學生，則須給予兩星期通知期。

多人合租物業 (HMOs)

• 若業主需要為下一個學年將物業出租予新一批學生，業主或許能收回由全職學生居住的 HMO 物業。
• 該物業必須在 6 月 1 日至 9 月 30 日期間供學生居住。
• 該租約的簽訂時間不得早於租約開始前的六個月。
• 業主必須在簽訂租約前已發出預先通知，表明可能使用此理由。
• 必須給予四個月通知期。

若符合相關法定條件，某些專建的學生宿舍可能不受保證租約制度規管。

自 2026 年 5 月 1 日起：

• 每年只限加租一次。
• 在新保證週期性租約的首年內，通常不能加租。
• 業主必須使用第 13 條程序下的 4A 表格。
• 必須給予至少兩個月的通知期。
• 即使業主和租客已就加租達成協議，每次加租都必須遵循第 13 條程序。
• 若租客認為建議的租金高於公開市場租金，目前可以向「一級審裁處」就加租提出上訴。

政府於 2026 年 9 月宣布，未來英國稅務海關總署將負責處理加租爭議的初步決定，旨在更快解決糾紛。在引入新系統之前，租客必須繼續向一級審裁處提出申請。

如果租客透過目前的審裁處程序就加租提出上訴，在審裁處作出最終決定之前，他們無需繳交建議的較高租金。

自 2026 年 5 月 1 日起，業主及租務代理必須以指定租金刊登出租物業廣告，並不得鼓勵、邀請或接受超過所標示金額的競價。

因此，標示的租金應該清晰明確，不應以範圍形式表達以鼓勵潛在租客競價。

租金必須在書面要約中清楚列明。

自 2026 年 5 月 1 日起，在簽訂租約之前，業主及租務代理不得接受、要求或鼓勵租客預繳租金。

租約簽訂後但在租期開始前，業主通常最多只能要求：

• 如果按月交租，預繳一個月租金；或
• 如果交租頻率較高，預繳 28 天租金。

租約開始後，租客可選擇提早交租，但業主不得強求。

對於缺乏英國信貸紀錄或沒有英國擔保人的租客，專業擔保人服務可作為另一選擇。

新的預繳租金規定不適用於 2026 年 5 月 1 日之前簽訂的租約，亦不適用於該日期前已預繳的租金。若其後簽訂新的租約，則可能適用不同的規則。

租客有權申請在物業內飼養寵物。

• 申請應以書面形式提出。
• 業主必須合理地考慮有關申請。
• 業主通常必須在 28 天內作書面回覆。
• 如果合理地需要額外資訊，回覆限期可按法定規則延長。

拒絕申請的合理理由可能包括：

• 另一位住戶有過敏症；
• 該物業不適合飼養該種類或數量的寵物；
• 擁有該寵物屬違法；
• 業主為租賃業權人，而業權持有人不允許飼養寵物。

單純不喜歡寵物或僅基於以往租客引發的問題而擔憂，通常不構成合理的拒絕理由。

如果物業被認為不適合，在刊登廣告時可以註明不接受寵物。然而，業主亦必須考慮他們在《2010 年平等法》下的責任。拒絕輔助動物（如導盲犬）通常是不合理的，並可能構成殘疾歧視。

租約生效後，業主不得無理拒絕租客飼養寵物的申請。

《租客權利法案》透過「私人租務市場業主申訴專員」引入了一項新的強制性業主補償計劃。

申訴專員將：

• 提供獨立的服務，以解決租客與業主之間的投訴；
• 為業主處理投訴提供指引及支援；
• 頒佈業主必須遵守的決定。

會員資格最終將對私人業主強制實施。政府預計在服務準備就緒後，將於 2028 年實施強制業主登記。

該法例賦予政府權力，規定業主在將物業推出市場放租前必須加入申訴專員計劃，並在放租期間維持會員資格。

該要求一旦生效，未能加入該計劃或在沒有所需會員資格的情況下推銷物業將被處以民事罰款。地方政府將有權對首次違規者處以最高 7,000 英鎊的罰款，對重複或持續違規者的罰款最高可達 40,000 英鎊。

申訴專員計劃將與全新的「註冊您的出租物業」服務分開推出。

政府的「註冊您的出租物業」服務（前稱私人租務市場數據庫）將於 2026 年 12 月 15 日推出。

註冊規定將在英格蘭各區逐一推行，並將成為一項法律要求。業主亦需要繳交年度註冊費，預計為 65 英鎊。

最初，該要求適用於在推行期間已經出租或開始有住客入住的物業。未來的法例亦將規定，空置的出租物業在市場推銷前必須完成註冊，業主及租務代理隨後需在物業廣告中加入註冊編號。

該服務將：

• 記錄業主詳情及物業詳情；
• 向地方政府（市議會）提供資訊以支援執法；
• 協助業主證明其遵守法律義務；
• 最終容許租客查核業主或準業主是否已註冊。

當某個地區實施時，業主將有三個月的期限進行註冊。

英格蘭所有正在出租的物業必須在 2027 年 11 月 14 日前完成註冊。

倫敦物業註冊

對於位於倫敦的物業，註冊要求將於 2027 年 7 月 15 日開始。倫敦業主必須在 2027 年 10 月 14 日前完成註冊。

截止日期取決於出租物業的地點，而非業主的居住地。這對於在倫敦擁有物業的海外業主尤其重要。

在多個地區擁有物業的業主可以提早註冊物業，而無需等待各個地區的個別截止日期。

各區推行時間表

自 2026 年 5 月 1 日起，業主及其代表不得因為準租客有子女或領取國家福利而對他們作出歧視。

所有申請人都應根據客觀標準（如負擔能力、參考資料及對物業的適合程度）進行評估。

業主及租務代理不得：

• 單純因為申請人有子女或將有子女經常探訪物業而拒絕其申請；
• 單純因為申請人領取國家福利而拒絕其申請；
• 基於上述理由阻止睇樓或扣起物業資訊。

租約、按揭或主租約中的任何歧視性條款，均不能作為合理化歧視行為的依據。

在 2026 年 5 月 1 日之前簽訂且包含針對兒童或領取福利人士限制的保險合約，可能會適用有限度的豁免。此豁免在該保險合約屆滿或續期時終止。

如果拒絕租給某家庭是為了實現合法目的而採取的相稱手段，業主可拒絕出租，例如入住會導致該物業在法定標準上過度擁擠。

在評估租客負擔能力時，收入仍是一項有效因素。業主可以拒絕真正無法負擔租金的申請人，但在進行該評估時，必須將來自國家福利的收入與其他收入同等看待。

體面房屋標準

政府已確認新的「體面房屋標準」(DHS) 將由 2035 年起適用於私人租務市場。

新標準將就以下事項設定最低要求：

• 嚴重危險；
• 物業狀況與維修；
• 廚房與浴室；
• 溫度舒適度；
• 潮濕與發霉。

地方政府將負責在私人租務市場執行該標準。

能源效益

私人業主亦需符合新的最低能源效益標準。

除非符合有效的豁免條件，否則所有全新及現有的住宅私人出租物業必須在 2030 年 10 月 1 日前達到 EPC C 級或同等標準。

新標準將採用修訂後的 EPC 指標，業主通常預期需為每個物業投資最高 10,000 英鎊以達到所需的能源效益標準，然後才能申請相關的成本上限豁免。

奧瓦布法

《租客權利法案》規定將《奧瓦布法》擴展至私人租務市場。

這將為業主引入具法律約束力的時間表，以調查並處理嚴重的房屋危險，例如潮濕與發霉。

政府尚未確認對私人業主的詳細要求或實施日期，預計將進行進一步諮詢。

根據《租客權利法案》，地方政府已加強了調查及執法權力。

未能遵守法案可能會導致：

• 重大的民事財務罰款；
• 向租客發出「租金還款令」；
• 地方政府採取執法行動。

對於 2026 年 5 月 1 日起觸犯的合資格罪行，租金還款令可涵蓋長達 24 個月的租金。

該法案亦在某些情況下將租金還款令的責任擴展至主業主。

當未來的註冊及申訴專員要求生效後，未能遵守有關規定亦將面臨執法行動及財務罰款。