英國業主必讀：《租客權益法案》關鍵日期一覽

英國房屋、社區及地方政府部已公布相關指引及實施路線圖，將改革分為三個階段逐步推行：

階段一 – 2026年5月1日起

• 廢除第21條「無過失」驅逐通知，所有新租約轉為無固定期限的週期性租約
• 租金加幅規管更嚴格，每年只可加租一次
• 禁止租金競標，並限制預收租金金額
• 加強對有子女家庭或領取福利租客的歧視保障
• 租客將有權提出飼養寵物申請

階段二 – 預計2026年下半年

• 全國私人租賃市場資料庫正式推出
• 引入新的房東及租客申訴專員制度（全面運作後強制參加）

階段三 – 較長遠

• 將「宜居房屋標準」（Decent Homes Standard）及《Awaab's Law》延伸至私人租賃市場

簡介

2025年10月27日，英國《租客權益法案》（Renters’ Rights Act）正式成為法律。

這項新法例為私人租賃市場帶來重大變革，包括更清晰的終止租約理由、限制無過失驅逐等重要改動。

由2026年5月1日起，所有租約將轉為無固定期限的週期性租約，同時對租金加幅、飼養寵物及物業標準等方面實施新限制。

實施路線圖

雖然法案已正式生效，但各項改動將分階段落實：

• 2025年12月27日：地方政府執法權力加強
• 2026年5月1日：主要租務改革開始（階段一）
• 2026年下半年：私人租賃市場資料庫逐步推出（階段二）
• 2027–2028年：申訴專員制度全面強制執行（階段二完成）
• 2030年代：物業標準改革（宜居房屋標準及《Awaab's Law》）逐步推行（階段三）

結束固定期限租約及廢除第21條「無過失」驅逐

至2026年4月30日（現行條例適用）

• 保證短期租約（AST）仍可為固定期限或週期性
• 業主仍可發出第21條通知

注意：雖然2026年5月1日前仍可發出有效第21條通知，但追討管有權的法律程序最遲須於2026年7月31日展開，時間比以往的6個月大幅縮短。

2026年5月1日起

以上改動適用於所有現有及新私人租賃市場租約：

• 第21條正式廢除
• 所有保證短期租約轉為保證週期性租約（無固定期限）
• 租客可隨時提前兩個月通知終止租約
• 業主收回物業只能依賴第8條法定理由

Benham and Reeves 行動建議：我們會為現有租客提供政府有關2026年5月1日前租約的指引，並為客戶處理所有最新更新。

新增及更新收回物業理由（第8條）

由2026年5月1日起，所有私人租賃業主必須使用經更新的第8條法定理由。

強制性理由

（證據充分下，法庭必須批給管有權，除非有特殊情況）

有意出售物業

• 租約首12個月內不可使用
• 須提前4個月通知
• 如未能成功出售，12個月內不可重新出租或放盤（防止業主濫用「出售」或「自住」理由，例外情況僅限共享業權使用出售理由並證明已真誠嘗試出售）

業主或近親入住

業主或其近親擬入住物業的重新出租限制，與「有意出售」的情況完全相同。

• 通知期及12個月禁租限制與上述相同
• 重新出租限制同樣適用

物業重建

• 只適用於合資格業主
• 須提前4個月通知

嚴重刑事罪行／嚴重反社會行為

• 可即時展開法律程序

無租賃權（移民要求）

• 須提前2週通知

欠租3個月或以上

• 須提前4週通知
• 法庭聆訊時欠租仍需達3個月或以上

酌情處理理由

（由法官決定是否批給管有權）

• 欠租或經常遲繳（提前4週通知）
• 違反租約條款（提前2週通知）
• 損壞物業或家具（提前2週通知）
• 反社會行為（嚴重情況可無需通知）
• 申請時提供虛假資料（提前2週通知）

Benham and Reeves 行動建議：我們會全力協助業主處理收回物業的合法程序。

學生租約

英國政府確認學生租約特別安排會保留，並於2026年春季透過次級法例補充，特別針對私人專建學生宿舍（PBSA）。

1. 教育機構

• 如物業過去12個月內曾租予學生，可提前2週通知

2. 多人家居（HMO）

• 如需供下一學年全日制學生使用，可提前4個月通知
• 租約簽訂超過開始日期6個月前不可使用此理由

私人專建學生宿舍（PBSA）

• 預計2026年春季法例會提供豁免

禁止租金競標

由2026年5月1日起

• 業主及代理不可宣傳或接受高於廣告租金的出價
• 書面報價必須清楚列明租金
• 如議定租金遠高於市場價，租客可在首6個月內申請減租（詳情待次級法例公布）
• 租客將獲新挑戰權利（細節待公布）

Benham and Reeves 行動建議：我們擁有超過六十年準確估租經驗，結合本地市場研究，確保您的物業定價具競爭力，並完全符合《租客權益法案》要求。

預付租金限制

由2026年5月1日起（階段一）

• 租約開始前不可收取預付租金
• 簽約後至租約開始前，最多只可收取一個月（或28天）租金
• 您將只能在業主與租客簽署租約後、租約正式開始日期之前，才可要求收取預付租金。此措施旨在防止租客為爭取心儀單位而被迫預繳大額租金，從而減輕租客的經濟壓力。
• 租客可自願支付更多預付租金，但這絕對不可以成為繼續租住物業的條件

過渡期

• 現有預付租金協議維持有效，過渡期後轉用新制度
• 已收取的預付租金無需退還

Benham and Reeves 行動建議：此措施旨在防止租客為爭取心儀單位而被迫預繳大額租金。我們的解決方案是與「專業擔保人」公司合作，讓租客選擇簽署擔保協議，代替預繳多個月租金。Benham and Reeves 將嚴格遵守新法例，確保所有租金收取程序合規，並為客戶提供專業管理服務。

租金加幅及法庭挑戰

由2026年5月1日起

• 每年只可加租一次
• 必須發出第13條通知，提前至少兩個月
• 租客可向初級法庭挑戰
• 法庭不得批出高於業主建議的加幅
• 不准追溯加租

Benhams and Reeves 行動建議：我們會為客戶進行年度租金檢討，發出完全合規的第13條加租通知，並提供專業市場估值報告，支持合理及基於市場的加幅。在新法例下每年只可加租一次，我們會協助業主把握每一個加租機會，達致最高合理收益，同時盡量減低與租客產生爭議的風險。

飼養寵物權利

由2026年5月1日起

業主必須認真考慮租客提出的飼養寵物申請，並不得無理拒絕。有關具體時限（例如須於多少天內回覆）以及詳細規則（如物業廣告的處理方式），將由後續的次級法例及政府指引明確訂定。

• 須合理考慮所有寵物申請
• 須於28天內回覆
• 合理拒絕包括：
  • 租約前已存在的上層租約限制
  • 物業類型不適合
• 服務動物必須獲准（根據《平等法》）
• 廣告可註明「不准養寵物」，但租約開始後仍須合理考慮申請

Benham and Reeves 行動建議：自新冠疫情以來，我們觀察到越來越多業主願意接受租客飼養寵物。我們會在新法例框架下，繼續為客戶提供專業支援，協助業主妥善處理寵物申請，既符合法律要求，亦保障物業狀況及業主權益。

租賃歧視及豁免

由2026年5月1日起

業主必須公平對待所有申請人。

非法歧視包括：

• 因有子女而拒絕
• 因領取福利而拒絕
• 因此拒絕安排睇樓或隱瞞物業資料

無效限制

• 法案生效後新簽或續簽的保險、按揭或上層租約中禁止子女或福利租客的條款，均無法律效力

合法拒絕理由包括：

• 法定過度擠迫問題
• 有文件證明的負擔能力憂慮

Benham and Reeves 行動建議：我們會繼續嚴格審核租客，評估負擔能力及避免過度擠迫風險。

私人租賃市場申訴專員

屬階段二，並非2026年5月變化

由2026年下半年至2028年

• 政府將設立全國私人租賃市場申訴專員
• 全面運作後，所有業主必須加入
• 預計2028年左右強制執行
• 專員職能：
  • 處理租客投訴
  • 作出具約束力裁決
  • 為業主提供指引

  罰則

  • 首次未加入最高罰款£7,000
  • 重複或持續違規最高£40,000

  私人租賃市場資料庫

  由2026年下半年起（階段二 – 分區推出）

  • 所有業主必須登記
  • 需繳年費（金額待定）
  • 須提供資料包括：
    • 業主聯絡資料
    • 物業資料
    • 安全證書（氣體、電氣、能源效能證書）

  公眾查閱私人租賃市場資料庫

  • 階段二後期逐步開放，受控制的查閱權
  • 資料庫將與申訴專員制度連繫

  宜居房屋標準及《Awaab's Law》

  屬階段三，2026年不會實施

  宜居房屋標準（Decent Homes Standard）

  • 將延伸至私人租賃市場，需經公眾諮詢
  • 階段三實施，暫無確實日期

  《Awaab's Law》

  • 對潮濕、發霉等隱患設嚴格修復時限
  • 階段三適用於私人租賃市場
  • 具體時限需諮詢，暫無實施日期

  違規罰則

  由2025年12月27日起

  • 地方政府調查及執法權力大幅加強
  • 地方議會可要求業主提交相關文件、安排物業視察，並使用第三方資料進行調查

  由2026年5月1日起

  • 擴大民事罰款範圍
  • 租金退還令（RRO）最高可達24個月租金（嚴重或重複個案）
  • RRO可適用於上層業主

  關於本指南

  本指南由 Benham and Reeves 編製，內容準確至2025年11月13日，主要依據英國房屋、社區及地方政府部的官方指引。

  如您對即將實施的變動有任何疑問，歡迎隨時聯絡我們。