地租改革法案 – 投資倫敦物業的香港投資者須知

英國政府近日公布了一份地租改革草案，作為租賃業權制度全面革新的重要一步。這項改革將直接影響地租的收取方式，對已經持有或正考慮入手倫敦物業的香港買家、業主及投資者而言，絕對不容忽視。作為海外投資者，掌握租賃業權的運作模式、了解地租的真正涵義，以及洞悉即將到來的政策變動，都是保障投資回報和長遠規劃的關鍵。這不僅關乎法律制度的更新，更關乎您在英國房地產市場的每一步決策。

英國的租賃業權（Leasehold）如何運作？

在倫敦，絕大多數公寓都是以「租賃業權」形式出售。這意味著買家並非擁有永久產權，而是獲得一段固定期限的業權，常見為 99 年、125 年或 250 年。土地和建築物的永久業權則由「Freeholder」持有。在租約中，相關費用如服務費（Service Charges）和地租（Ground Rent）都會清楚列明。這種結構是英國公寓的標準模式——事實上，2024 年幾乎 99% 的公寓交易都屬於租賃業權。

甚麼是地租？

地租是租賃業權持有人每年向永久業權持有人支付的款項 。它與服務費截然不同，並不涵蓋任何物業維修或保養開支，而是租約中明確列出的獨立費用。

過去，地租通常金額不高。然而，一些較舊的租約卻包含「遞增條款」，規定地租會在特定間隔調整，甚至因通脹而倍增。這些條款令部分業主面臨挑戰：長遠成本不斷上升、貸款機構對按揭設限，甚至令物業在市場上更難出售。

2022 年發生了甚麼變化？

2022 年，英國政府取消了大部分新住宅租賃業權物業的地租 。因此，大部分倫敦出售的新住宅現在均為零地租 。現有的租賃業權物業不受此變動影響，並繼續沿用原有的租約條款 。

地租法案建議甚麼內容？

租賃業權改革草案引入了以下變更：

• 現有租賃業權物業的地租將設上限，每年不超過 250 英鎊。
• 在一段過渡期後，地租更會降至「象徵式金額」（Peppercorn rate），幾乎等同零。
• 政府更建議全面禁止出售新的租賃業權公寓，推動市場轉向更透明、更公平的「共同業權」（Commonhold）模式。
• 過去因小額欠款而可能失去物業的「沒收租賃權」（Forfeiture）制度將被廢除，取而代之的是由法院主導的保障措施。
• 同時，服務費將變得更清晰，業主更容易理解並提出質疑。
• 根據政府聲明，若獲議會批准，地租上限最快可能於 2028 年正式生效。

為何這項改革對香港業主及投資者重要？

一旦新地租改革法案落實，投資者將能大幅降低因地租條款不斷上升所帶來的風險。這不僅改善了物業的轉售與再融資前景，也讓長期持有成本更具可預測性，同時亦提升了物業管理的透明度。

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