非居籍業主需要提交英國報稅表嗎？

如果您是居住在香港並將英國物業出租的業主，您很可能會認為租務代理 (Letting Agent) 已經為您打點好一切。但現實是，即使租金已經被預扣了稅款，您的英國稅務責任往往尚未結束。

大多數非居籍業主 (Non-resident landlords) 仍必須透過「自我評估報稅表」(Self Assessment return) 直接向英國稅務海關總署 (HMRC) 申報其租金收入。即使您的代理或租客已經根據「非居籍業主計劃」(Non-Resident Landlord Scheme, NRLS) 扣除稅款，通常情況下依然需要自行報稅。

非居籍業主報稅的關鍵要求

即使業主居住在海外，其英國租金收入仍須在英國交稅。就個人而言，如果其通常居住地 (Usual place of abode) 位於英國境外，HMRC 一般會將其視為 NRLS 下的非居籍業主。

視乎您的具體情況，您可能需要註冊「自我評估」，並申報您的租金收入、可扣稅開支 (Allowable expenses) 以及任何已從租金中預扣的稅款。

「非居籍業主計劃」如何影響您的報稅表？

在「非居籍業主計劃」下，租務代理通常會先從租金中扣除稅款，然後才將餘額轉交給您。這筆被扣除的稅款本質上是一種預繳款項，而不一定等同您最終的英國稅務總額。

當您填寫報稅表時，透過該計劃已繳交的金額通常可以用作抵銷您的整體英國稅務責任。這意味著您可能需要補交額外稅款，或者有機會獲得退稅。

您可以收取未扣稅的全額租金嗎？

可以。非居籍業主可以向 HMRC 申請批准，在不被預扣稅款的情況下收取全數租金收入。個人業主通常需要填寫 NRL1 表格來作此申請。

然而，收取全額租金並不代表該收入是免稅的。您仍然需要計算並透過「自我評估」申報任何應繳的英國稅款。

您應該申報哪些收入與開支？

作為海外業主，您的英國報稅義務包括一併申報租金收入與相關的可扣稅開支。

這些開支必須是「完全及專為」營運租務而產生的費用，例如特定的物業管理費、維修費及專業服務費。住宅物業業主亦需注意，按揭利息 (Mortgage interest) 及其他財務成本受特定的稅務減免規則所限，不能像一般可扣稅開支那樣直接全數扣減。

清晰記錄收到的租金、開支及已扣除的稅款，將大大簡化您的報稅程序。

「自我評估」的重要截止日期

以 2025–26 課稅年度為例，網上提交「自我評估」的截止日期為 2027 年 1 月 31 日。如果您需要為上一個課稅年度註冊「自我評估」，一般須於 10 月 5 日前通知 HMRC。

錯過截止日期可能會導致罰款及衍生利息，因此強烈建議您在日曆上記下這些關鍵日子。

資本增值稅與租金報稅是分開的嗎？

是的。租金收入與資本增值稅 (Capital Gains Tax, CGT) 是分開處理的。

如果您是非居籍人士，並出售了英國的物業或土地，一般需要向 HMRC 申報該項出售交易。對於英國住宅物業，申報及繳稅的截止日期通常為交易完成 (Completion) 後的 60 天內。

如果不報稅會有甚麼後果？

如果未有正確申報非居籍人士的英國租金收入稅，一旦 HMRC 日後發現有未申報的收入，可能會引致罰款、利息，甚至需要繳交額外稅款。

因此，對於居住在海外的業主而言，掌握報稅要求與了解稅務本身同樣重要。

常見問題 (FAQs)

非居籍業主是否需要每年提交英國報稅表？

是的，除非 HMRC 已書面明確確認您獲豁免提交。

我的租務代理會幫我代繳英國稅嗎？

租務代理可能會根據「非居籍業主計劃」扣減稅款，但這不一定代表已結清您最終的稅務責任。

作為海外業主，我可以收取未扣稅的全額租金嗎？

可以，前提是您的申請獲 HMRC 批准。不過，您仍須申報及繳納任何應繳的稅款。

如果我的出租物業出現虧損，還需要交英國稅嗎？

租務虧損並不自動代表豁免報稅要求。一般情況下，物業虧損可以結轉 (Carried forward)，並根據適用規則用於抵銷未來物業收入的利潤。

出售物業時，我需要分開申報資本增值稅嗎？

是的。如果您是非居籍人士並出售英國物業，即使無需繳納資本增值稅，一般仍需要向 HMRC 申報該筆交易。