佈局杜拜「零稅」物業組合 – 投資住宅好，定係商用物業更有優勢？

多年來，杜拜樓市一直是全球資金追捧的焦點；但國際投資者進駐阿聯酋的原因，早已悄然生變。今日的杜拜，不再單純是富豪購買度假屋或普通物業收租的市場。隨著大批跨國企業、初創公司及家族辦公室相繼在杜拜設立區域總部，這座中東金融中心已成為全球投資者進行長線資產配置的核心目的地。

官方數據反映了這股強勁的經濟擴張：2025 年，杜拜商會（Dubai Chamber of Commerce）迎來 71,830 家新註冊會員企業，令活躍會員總數一舉攀升至 292,486 家，按年錄得 13.2% 的顯著增幅。 在這股增長浪潮背後，是源源不絕的企業家、管理層與專業人才移居當地，直接為寫字樓、零售商舖以至住宅物業帶來極為龐大的實質剛性需求。

阿聯酋極具競爭力的「免稅」營商環境更是吸引資金的關鍵：當地不徵收個人入息稅，亦無資本增值稅與年度物業稅。 即使阿聯酋已引入企業入息稅，標準稅率僅為 9%，且只針對利潤超過 375,000 迪拉姆（AED）的本土公司徵收；符合特定條件的自由貿易區（Free Zone）企業更可繼續享有 0% 企業所得稅待遇。

面對大量國際企業與高資產人士湧入杜拜，香港投資者面臨著一個極具戰略性的抉擇：究竟應選擇流動性極高的一手住宅，還是追求長約穩定的商用物業？ 答案取決於您的個人理財目標——您追求的是可預測的穩定現金流、長線資產升值潛力，還是資金調配的靈活性？

點解商用物業值得香港投資者深入了解？

大批企業相繼落戶，令市場對優質商業空間的需求水漲船高，尤其是 Business Bay、Jumeirah Lakes Towers (JLT) 以及 Downtown Dubai 等傳統成熟商業核心區。

對於無暇親身管理海外物業的「隔山業主」，商用房地產具備獨特的結構性優勢：

• 長約期與穩定現金流： 商用物業的租約年期普遍較長，一般由 3 年起跳。對業主而言，這意味著租客流轉率極低，省卻頻繁招租的煩惱，在持有期內可鎖定更清晰、可預測的穩定租金收入。
• 具防守力的租金回報： 精選優質商廈項目（例如 DAMAC Park Towers）的預計毛租金收益率普遍達 5% 至 8% 區間（實際回報視乎購入價、出租率及租賃條款而定）。
• 兼享 10 年阿聯酋黃金簽證： 不少買家以為只有住宅才能申請居留，事實上商用物業同樣符合阿聯酋 10 年黃金簽證（Golden Visa）的資格，只要物業購入價值達 200 萬迪拉姆（AED 2M）門檻並符合官方審批條件即可。

買家必看：商業物業交易成本 商用物業的買賣流程與住宅大致相若，但費用結構略有不同。商用物業交易除須繳交杜拜土地局（DLD）的 4% 轉讓費 外，通常須額外繳納 5% 增值稅（VAT）（若透過當地註冊了增值稅的海外公司名義購買，該筆稅款通常可申請退回）。此外，業主需預留日常物業管理費（Service charges）、發展商發出不反對通知書（NOC）的行政費，以及二手轉讓時市場慣常的 2% 代理佣金。

住宅物業的獨特優勢：高流動性與龐大租客池

商用物業雖享有租約期長的優勢，但住宅物業亦擁有無可替代的核心價值——極為龐大且多元的租客人口基底。

企業進駐杜拜，數以萬計的派駐僱員、高層及家屬都需要安居之所。由年輕白領、企業高管家庭以至落戶創業的外籍人士，對各類戶型及預算的住宅單位均形成持續支撐。

大型基建發展更進一步確立了物業的地段潛力。其中，投資額高達 1,280 億迪拉姆（約 350 億美元）的阿勒馬克圖姆國際機場（Al Maktoum International Airport, DWC）世紀擴建工程已成為市場焦點。該機場遠期全面落成後預計每年可承載 2.6 億人次旅客，首階段規劃已足以應付 1.5 億人次客流。

以新航空走廊核心的 Dubai South 為例，未來的就業核心圈與更完善的集體交通網絡，自然帶動龐大居住人口進駐。儘管新基建規劃絕不保證樓價必然爆升，但無疑為周邊新興社區注入強勁的長遠承接力。

此外，住宅物業賦予業主更靈活的租務調配彈性。在杜拜，住宅普遍按年續租，業主可依據官方租金指數及即時市場行情更靈活地微調租金。若日後家庭規劃有變，住宅物業亦可隨時保留自住或於龐大的二手市場轉售套現，非常適合重視資金流動性的投資者作為進駐杜拜的起步點。

精選 DAMAC 三大優質項目：剖析不同配置策略

投資海外物業從來沒有單一公式。部分買家專注於即時租務收益，亦有投資者傾向長期持有以捕捉資產增值潛力。

Benham and Reeves 今次特別聯手中東頂尖豪華地產發展商 DAMAC Properties，為香港客戶精選三個針對不同資產定位的代表性項目：

• DAMAC Safa Two（核心地段奢華住宅）： 由 DAMAC 與瑞士頂級珠寶品牌 de GRISOGONO 攜手聯乘打造，坐落於杜拜核心主幹道 Sheikh Zayed Road 旁。項目憑藉標誌性外觀與優越的地理優勢，無縫接軌金融區與市中心商業樞紐，對追求尊貴生活品味的高薪專業租客極具吸引力，屬於流動性極高、承租力強的核心資產。
• DAMAC Islands Villas（長線傳承大型獨立別墅社區）： 並非所有買家都偏好鬧市公寓。DAMAC Islands 專為青睞低密度度假式社區生活的買家而設。項目主打尊貴大型別墅（Villas），擁有完善的家庭配套與開揚綠化水景，極度適合著眼於長期財富傳承、家庭自住規劃，或有意透過物業配置申請 10 年阿聯酋黃金簽證的高資產家庭。
• DAMAC Lagoon Views（商住兼備的創新混合型板塊）： 此項目為有意突破傳統住宅框架的投資者帶來別具潛力的混合型機遇。除了優質湖畔住宅公寓，項目更設有開放予主島本土執照（Mainland Licences）營運的底層商用舖位。

這些商用單位專為滿足成熟大型社區的日常剛性消費而設，涵蓋餐飲（F&B）、零售精品、醫療診所及康體美容中心。指定商用舖位的預計年租金收入約介乎 350,000 至 560,000 迪拉姆（AED）。這類舖位讓海外投資者不再局限於單純賺取私人租客租金，而是能直接受惠於龐大社區住戶的日常實體商業消費力。

杜拜物業前線專家親臨香港：提供深度市場對策

在住宅與商業資產之間作出取捨，關鍵在於評估哪種模式最切合您的整體財富版圖。若您看重穩健無憂的長期租約，商用物業極具吸引力；若您傾向維持高資金流動性並保留日後調配的靈活性，優質核心區住宅通常更為合適。無論如何，入市成本、地段潛力、租客結構及預計持有年期，皆是簽約前必須全盤核算的關鍵維度。

為協助香港投資者釐清各項入市數據，Benham & Reeves 聯同 DAMAC Properties 於中環舉辦杜拜物業展銷會及投資前瞻講座。
活動現場特別邀得杜拜前線物業專家及 DAMAC 代表團隊親臨，與投資者面對面拆解樓盤細節、客觀對比住宅與商舖的實質成本，並提供透明的市場一手數據。

活動詳情

• 日期： 2026 年 11 月 28 日至 29 日 （六及日）
• 專題講座： 下午 2:00
• 一對一私人諮詢： 上午 11:00 – 下午 6:00
• 地點： 香港中環花園道 3 號中國工商銀行大廈 15 樓 1511 室

立即預約專題講座或登記一對一私人諮詢

無論您正在物色核心區住宅公寓、極具租務潛力的商用舖位，還是佈局長線家庭傳承資產，與專業團隊詳細盤點財務藍圖，就是走好跨國投資的第一步。

To buy or not to buy non-local off-plan properties? Assess the risks before you buy! 境外樓花買唔買？計過風險先好買！*資料及售價為發佈日資料。預計之每年平均租金回報，不保證可獲此回報。^交通時間僅為大約參考，資料來源：Google Maps，當中可能包括駕駛、公共交通、單車及/或步行時間。杜拜土地局（Dubai Land Department）發出之項目編號：2200（Safa II，項目註冊名稱為 Aykon City 3）、3698（DAMAC Islands – Seychelles 1）、3178（Lagoon Views 11）及 3214（Lagoon Views 12）[DAMAC Lagoons]。業權：永久業權。買方將取得土地權益、建於該土地上的樓宇的權益及／或使用和佔用樓宇內的物業的權利。預計竣工日期：2027年第四季（Safa II）；2029年第二季（DAMAC Islands – Seychelles 1）；2027年第二季（DAMAC Lagoon Views 11 & 12）。電腦模擬圖像僅用於說明之用。購買境外未建成物業是複雜及有風險的。在作出購買決定前，閣下應仔細閱讀所有相關的資料及文件。如有疑問，請在作出購買決定前尋求獨立專業意見。我們的海外物業銷售代理專責代理香港以外之海外物業，並無處理位於香港的任何物業銷售代理牌照。物業參考編號：BRHK-UAE251102 (Safa II)、BRHK-UAE251001 (DAMAC Islands)、BRHK-UAE250201 (DAMAC Lagoon Views)。廣告日期：2026年11月9日。Benham & Reeves (Hong Kong) Limited 代理牌照：C-092169。