英國秋季預算案 2026 – 對香港業主與海外買家意味著甚麼

對於持有英國物業或有意入市的香港買家與業主而言，英國最新公布的《2026 年秋季預算案》（Autumn Budget 2026）比外界預期的更為審慎溫和。財政大臣維持資本增值稅（CGT）、薪酬入息稅及股息稅稅率不變，同時確認「高價值市政稅附加稅」（俗稱豪宅稅）的門檻維持在 200 萬英鎊，未有進一步下調。

房屋政策方面，政府推出全新「Your First Home」首置資助計劃，為首置人士帶來支持。然而，對於收租業主而言，物業租金入息稅將於 2027 年 4 月起進一步調高，整體累計增幅較現行稅率提高達 4 個百分點。

無論您打算在英國買樓、放租還是轉售，當前最核心的考量不僅是「改動了甚麼」，而是各項新措施何時正式生效，以及如何影響您長遠的持有成本與實質回報。

英國 2026 預算案重點一覽（香港業主版）

稅項 / 政策措施	2026 預算案最新定案	生效日期	受影響人士
物業印花稅 (SDLT)	現行稅率維持不變；2% 非英國居民附加稅及 5% 第二套物業附加稅繼續適用	現行規則不變	購買英格蘭及北愛爾蘭物業的香港買家
租金入息稅 (Tax on Rent)	物業入息稅率分別調高至 24%、44% 及 49%	2027 年 4 月 6 日	英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭的個人名義收租業主
儲蓄利息稅 (Tax on Savings)	儲蓄利息稅率同樣調高 2 個百分點（至 24%、44%、49%）	2027 年 4 月 6 日	擁有應課稅儲蓄入息的英國納稅人
資本增值稅 (CGT)	物業主要資本增值稅率維持不變，未有上調	現行規則不變	放售英國物業的業主
高價值市政稅附加稅 (HVCTS)	維持 200 萬英鎊徵稅門檻，並落實各階梯附加稅額	2028 年 4 月	英格蘭合資格高價值物業的持有人
「Your First Home」首置計劃	政府提供最高 20% 股權貸款，首期低至 2.5%	預計 2027 年 4 月批出首批貸款	購買指定全新一手住宅的合資格首置買家

物業印花稅 (SDLT)：香港買家最新入市成本

對於居住在香港、計劃在英格蘭或北愛爾蘭置業的買家而言，物業印花稅（SDLT）依然是前期入市的最關鍵開支。在現行架構下，海外買家須繳付 2% 非英國居民附加稅；若該物業屬於額外持有的第二套或以上住宅物業，更須疊加繳付 5% 的額外住宅物業附加稅。

早前市場憧憬政府會就印花稅推出全面改革或放寬，但今次預算案並未作任何調整。對買家而言，計算置業成本時仍須沿用現行稅率及相關附加稅條款。

印花稅向來是搬遷或擴展物業組合時最大的交易成本之一，未有簡化機制或調低稅率，難免令期望降低入市門檻的投資者感到少許失望。

實務提點： 如果您正購買樓花（Off-plan），物業印花稅是以物業正式成交交樓日（Completion Date）當時實施的稅例為準。買家在臨近交樓時應再次重新核算印花稅金額，確保預留足夠資金。

租金入息稅：2027 年 4 月起面臨第二輪調升

對於以個人名義持有物業的海外業主而言，今次預算案最受關注的宣布，是物業入息稅率將於 2027 年 4 月起再額外提高 2 個百分點。
由 2027 年 4 月 6 日 起，物業租金入息稅率將調整為

• 基本稅率級別 (Basic Rate)： 24%
• 較高稅率級別 (Higher Rate)： 44%
• 額外稅率級別 (Additional Rate)： 49%

這意味著物業租金收益的稅率，最終將會比目前的 20%、40% 及 45% 累計調高 4 個百分點。

對於身在香港並獲取英國租金收入的業主，現階段應及早檢視物業組合的淨租金收益預測，審慎評估稅率上調對實際現金流與整體稅務負擔的影響。此外，是次加稅亦適用於英國房地產投資信託（REITs）發放的物業收益分配（PID），惟海外投資者的實際影響仍取決於適用的雙重課稅協定及投資架構。

轉售物業資本增值稅 (CGT)：懸念落定，稅率維持不變

預算案公布前，市場充斥著資本增值稅可能大幅調高的傳聞。今次財政大臣決定維持主要資產增值稅率不變，為物業投資者帶來了寶貴的市場確定性。

香港居民轉售英國住宅物業時，若產生增值收益，仍須繳納英國資本增值稅。海外非英國居民必須嚴格遵守報稅規定：通常須於物業交易完成後的 60 日內向 HMRC 申報轉讓並繳清相關 CGT 稅款。主要稅率維持平穩，有助有意在未來幾年重整組合或放售套現的業主更準確地規劃回報。

豪宅市政稅附加稅 (HVCTS)：確認維持 200 萬鎊門檻

預算案亦為市場俗稱「豪宅稅」的高價值市政稅附加稅（High Value Council Tax Surcharge）帶來了明確方向。

徵稅門檻落實維持在 200 萬英鎊，並未如早前傳聞般進一步下調。這項附加稅將於 2028 年 4 月 起正式推行，適用於英格蘭境內價值達 200 萬鎊或以上的合資格住宅物業。

每年的附加稅額將按物業估值分階梯徵收：

• 200 萬至 250 萬英鎊物業： 每年徵收 £2,500
• 250 萬至 350 萬英鎊物業： 每年徵收 £3,500
• 350 萬至 500 萬英鎊物業： 每年徵收 £5,000
• 500 萬英鎊或以上物業： 每年徵收 £7,500

這筆附加稅將直接由物業業主（業權人）承擔，而非由租客負責。持有倫敦核心高價地段物業的香港業主，在評估物業長遠持有成本時，必須將此筆開支納入預算。

首置買家新政：「Your First Home」計劃僅限一手新盤

預算案中較為正面的房屋措施是推出了全新「Your First Home」計劃。

符合資格的首次置業買家，最低僅需支付 2.5% 首期，便可獲得政府提供高達 20% 的股權貸款（Equity Loan） 來購買一手新盤。該筆政府貸款在前 5 年享有免息期，其後第 6 年起開始按漸進利率收取利息。該計劃同時設有家庭入息上限及各地區物業價格上限。

官方時間表預計於 2026 年 12 月底前開放預先登記，2027 年 2 月接受正式申請，並於 2027 年 4 月起批出首批貸款。

此舉有助舒緩部分首置家庭籌集大額首期的痛點，並可望帶動一手住宅市場的交投；不過該資助並不涵蓋二手轉售市場，受惠範圍相對集中。

業主不可忽視的其他稅制變更

• 儲蓄入息稅同步調升： 由 2027 年 4 月起，個人儲蓄利息所得的稅率亦同步提高 2 個百分點，分別調整至 24%、44% 及 49%。
• 入息稅數碼化 (MTD) 進程： 「入息稅數碼化」(Making Tax Digital for Income Tax) 依然按步推行。合資格年收入超過指定門檻的業主將會陸續被納入監管，日後須透過兼容軟件保存數碼記錄並按季度提交更新。
• 遺產稅 (IHT) 審視： 位於英國境內的房地產始終受英國遺產稅法規約束；在英國長期居留的個人，其海外資產亦有可能落入監管範圍，需特別留意具體居留身分細則。

香港業主與買家當前的行動建議

面對多項逐步落實的稅務變革，香港投資者在作出重要資產決策前應採取以下行動：

• 確保 2025/26 報稅進度： 核對各項收支單據，準時於 2027 年 1 月 31 日死線前完成網上報稅及繳款。
• 檢視非居英業主計劃 (NRL)： 檢查自身是否已妥善完成 NRL 登記，避免租金被代理無故預先代扣或申報錯誤。
• 重新試算淨回報模型： 按 2027 年 4 月即將生效的新物業入息稅率，評估物業淨收益及防守力。
• 全盤衡量個人稅務階梯： 評估儲蓄利息稅調高對整體英國應課稅收入的連鎖影響。
• >按交樓日期精算印花稅： 買入期樓時，應以預計成交交樓時的法定稅率作為成本依據。
• 尋求專業意見： 在重整物業組合、轉讓產權或考慮將物業轉由有限公司（SPV / Limited Company）持有前，務必尋求合資格稅務顧問諮詢。

Benham & Reeves 如何為您把關

對於香港買家及海外業主而言，挑選物業只是投資的第一步；準確掌握稅制演變與持有成本，才能真正守護資產的淨收益。

Benham and Reeves 擁有逾 65 年豐富的英國房地產服務經驗。我們香港及倫敦的跨國團隊緊密聯動，由物色優質樓盤、安排海外融資，到租務管理及售後支援，為客戶提供真正一站式的全面專業協助。若涉及個人特定稅務安排，我們亦可協助對接合資格的英國稅務會計師，確保每一步均合規妥當。

常見問題 (FAQs)

2026 年秋季預算案有沒有調整海外買家的印花稅？

沒有。現行物業印花稅（SDLT）框架維持不變。非英國居民買家購買住宅時仍須繳付 2% 的海外買家附加稅；若屬於增購第二套或以上物業，仍需額外繳付 5% 的附加稅。

由 2027 年 4 月起，我的英國租金收入要交幾多稅？

對於在英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭以個人名義持有物業的業主，由 2027 年 4 月 6 日起，物業入息稅率將依據個人所屬的稅率階梯調整為 24%（基本）、44%（較高）及 49%（額外）。

香港業主需要繳交「豪宅市政稅附加稅」嗎？

這項附加稅將於 2028 年 4 月起推行，僅適用於英格蘭境內價值達 200 萬英鎊或以上的合資格住宅物業。稅款由產權擁有人（業主）而非租客負責。若您持有的物業估值低於 200 萬英鎊，則不受影響。

英國物業的資本增值稅 (CGT) 有沒有加稅？

今次預算案並未調高物業的主要資本增值稅率。但非英國居民在放售英國住宅物業並獲利時，依然需要申報並繳納 CGT，且通常須於完成交易後的 60 天內向 HMRC 完成申報及繳款。

政府推出的「Your First Home」新首置計劃包括二手樓嗎？

不包括。該計劃專為合資格首置買家購買英格蘭指定一手全新住宅（New-build homes）而設，政府提供最高 20% 的 5 年免息股權貸款，首期低至 2.5%，預計於 2027 年 4 月起陸續發放首批貸款。

2026 預算案公布的各項變動何時正式實施？

各項措施的落實時間並不相同：印花稅及資本增值稅現行稅例繼續沿用；租金入息稅及儲蓄稅調升將於 2027 年 4 月 6 日生效；高價值市政稅附加稅則定於 2028 年 4 月推行；首置計劃「Your First Home」預計於 2027 年 4 月批出首批貸款。

免責聲明： 上述資訊僅供一般參考之用，並不構成任何專業稅務、財務、法律或投資建議。英國各項稅務法規及政府資助計劃可能隨時修訂，個別人士的實際申報責任與稅務負擔因人而異。在作出任何置業、按揭或產權重整決策前，請務必就個人具體狀況，向合資格的英國稅務會計師或獨立專業顧問尋求正式意見。