倫敦樓市最新動向 – 踏入秋季叫價重拾升軌

經歷幾個月的價格調整後，倫敦樓市在 9 月迎來了新局面。物業叫價重拾升軌，升幅更跑贏全英平均水平。對於一直關注英國樓市或等待入市時機的香港買家來說，這個新動向絕對值得留意。

然而，除了價格回升，市場全貌還有更多值得探討的地方。目前市場上的放盤量依然高企，讓買家在下決定前有更多時間「貨比三家」。加上按揭成本上升，買家入市前需更審慎計算各項開支。

以下為 9 月份英國樓市的重點變化，以及香港買家在今個秋季部署入市時需留意的事項。

9月倫敦樓價微升 1.8%

英國 9 月份新放盤單位的平均叫價上升 0.7%，為 2026 年 5 月以來首次錄得按月升幅。當中倫敦的升幅更為顯著，達 1.8%，平均叫價較 8 月高出 11,324 英鎊。

對於計劃在倫敦置業的港人而言，這是在經歷數月樓價回調後出現的新變化。早前持觀望態度的買家，或許是時候重新審視心水樓盤。不過，叫價上升並不代表所有物業都變得昂貴，亦不代表買家需要急於盲目入市。

事實上，目前市場選擇依然充裕。全英放盤量創下了 12 年新高。在盤源充足及競爭激烈的情況下，賣家或需要在價格及其他條款上增加彈性，以促成交易。

9 月份倫敦平均叫價為 657,775 英鎊，而全英平均水平則為 367,440 英鎊。兩者差距突顯了買家為進駐首都所需支付的溢價。

香港買家在入市前，首要釐清置業的最終目的。不論是自住、投資收租，還是長線持有，在選擇地區、預算及物業類型上都應有截然不同的策略。

2026年9月英國樓市數據一覽

• 倫敦叫價： 較 8 月上升 1.8%，增加 11,324 英鎊。
• 全英叫價： 按月上升 0.7%。
• 放盤量： 市場供應量創 12 年來新高。
• 兩年期定息按揭利率： 由 8 月的 5.09% 升至 5.29%。
• 英國通脹： 升至 3.1%，而英倫銀行（Bank of England）維持基準利率於 3.75% 不變。
• 首次置業人士： 即將公佈的秋季預算案，預計會披露有關「你的首個家（Your First Home）」計劃的更多細節。

倫敦哪些地區錄得最大升幅？

倫敦各區的樓市復甦步伐不一。在 9 月份的數據中，Lambeth（蘭貝斯）的按月升幅最為強勁，其次是 Harrow（哈羅）及 Croydon（克羅伊登）。

這些數據為香港買家比較不同地區樓價提供了初步參考。但單看各區每月的價格波幅，並未能反映樓市全貌。

對於自住買家而言，通勤時間、校網及日常配套可能更為重要；而對於投資者來說，租務需求、潛在租金回報、維修成本以及物業的長遠升值潛力，才是更關鍵的考量。

倫敦仍是海外買家置業熱點

倫敦繼續受到國際物業投資者的高度青睞。根據 Benham and Reeves 的研究發現，在英格蘭和威爾斯由海外公司持有的物業業權中，有 43% 位於倫敦。

在 91,136 個由海外公司持有的業權中，大倫敦地區佔 39,172 個。當中，西敏市（City of Westminster）以及肯辛頓和切爾西區（Kensington and Chelsea）合共佔倫敦份額超過 37%。

對於放眼英國首都的香港投資者來說，這些數據反映了倫敦在國際物業市場上的重要地位。倫敦提供多元化的物業選擇，由傳統核心豪宅區、優質收租物業，以至位於重點重建區的新盤均一應俱全。

話雖如此，我們應客觀解讀這些海外業權數據。因為數據僅涵蓋由海外公司註冊持有的物業，並不代表國際買家以個人名義持有的所有物業，亦未能反映該批物業是否能帶來豐厚的租金回報。

「Your First Home」計劃：香港買家適用嗎？

即將於 10 月 28 日發表的秋季預算案，預計會就「Your First Home」計劃提供更多資訊。該計劃旨在協助英格蘭合資格的首置客，以 2.5% 首期及獲政府擔保的 20% 權益貸款（Equity loan）置業。

擬議的貸款預計會設有初步免息期。然而，具體條款、申請資格及條件仍有待官方落實。

對於香港買家來說，有一點尤為重要：該計劃是針對英格蘭境內「合資格的首次置業人士」。即使是首次在英國買樓，亦不代表海外買家自動符合資格。有意申請的買家應耐心等待官方公佈具體準則，再將其納入置業計劃之中。

自新任首相於 7 月上任後，市場上亦有關於市政稅（Council tax）及印花稅（Stamp duty）或會調整的傳聞。雖然政府已回應了部分揣測，但買家應以官方正式公佈的政策為準，切勿單憑未經證實的消息作出財務決策。

按揭成本與通脹：買家入市前需考慮甚麼？

樓價只是在倫敦置業的其中一項成本。借貸成本同樣直接影響買家的負擔能力，而 9 月份的按揭市場並未見明顯舒緩。

英倫銀行貨幣政策委員會（MPC）以 6 比 3 的票數，決議維持基準利率於 3.75% 不變。同時，英國 8 月份通脹率由 2.9% 升至 3.1%，市場預期在 2027 年第一季更會突破 4%。

英倫銀行行長安德魯·貝利（Andrew Bailey）警告，若通脹壓力持續，息口或有需要上調。中東局勢持續緊張導致能源價格上漲，是推高通脹的隱憂之一。

按揭利率目前已有所回升。Rightmove 數據顯示，9 月份平均兩年期定息按揭利率達 5.29%，高於 8 月的 5.09%。Zoopla 亦指出，自年初以來，一般買家的按揭成本增加了 1,800 英鎊。

對於需要承造按揭的香港買家而言，這些數據提醒大家在出價前必須仔細計算全盤開支。按揭供款只是其中一環，印花稅、律師費、物業管理費、日常維修費以及單位的租金空置期（Void periods），都會增加整體的持貨成本。

此外，匯率波動同樣不容忽視。如果買家的資金主要為港元，匯率變化將直接影響實際可用的英鎊資金及整體匯款成本。買家在制定預算時應將此風險因素計算在內，特別是如果計劃分期支付物業款項。

2026年秋季預算案：業主需密切留意的事項

除了首置計劃，即將在 10 月 28 日公佈的秋季預算案還有其他與樓市相關的重點值得關注。

市場正密切留意有關資本增值稅（Capital Gains Tax, CGT）及豪宅稅（Mansion Tax）門檻的建議。潛在的修訂包括將資本增值稅率上調至貼近個人入息稅（Income Tax）水平，以及將豪宅稅的門檻由 200 萬英鎊下調至 150 萬英鎊。

在政府正式公佈前，這些建議仍未成為落實政策。其實際影響將取決於最終條款及每位業主本身的具體狀況。

對於已在英國持有物業，或正考慮入市的香港投資者來說，預算案的影響或不僅限於初期交易。稅制變動可能會影響日後出售物業的成本，以及影響預期投資回報的計算。

建議買家在預算案公佈後仔細閱覽相關細節，並在有需要時諮詢合資格的稅務專家。具體的應對策略需視乎物業持有形式、買家的稅務狀況及置業目的而定。

部署倫敦樓市的下一步

9 月份的數據顯示市場已開始重新展現活力，但這並非故事的全部。雖然叫價上升，但市場上的選擇依然充裕。同時，按揭成本上升及未來稅務政策的不確定性，意味著買家入市前仍需周詳考慮。

對於香港買家及投資者而言，這正是帶著清晰目標重新審視市場的好時機。與其單單着眼於樓價的升跌，不如仔細比較各個樓盤的優劣、深入了解整體的持貨成本，並明確置業的最終目標。

今年 9 月，Benham and Reeves 香港團隊在物業展銷會上展示了 Barratt Redrow 及 Berkeley 等發展商的項目，成功為買家接通英國樓市的優質機遇。

如果您正考慮在倫敦置業，Benham and Reeves 可協助您搜尋合適樓盤、比較不同地區並了解整個買賣流程。歡迎聯絡香港辦事處或我們駐倫敦的分行，與我們探討您的置業需求，發掘更多優質的投資機遇。

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