了解倫敦房地產市場中業主的法律狀況

作為倫敦房地產市場中的業主，全面了解管理房地產領域的法律環境至關重要。倫敦不但提供了無數投資和租賃機會，還有多樣化的物業類型。

通過這篇文章，我們將深入探討倫敦房地產市場法律的精髓，當中涵蓋業主必須履行的責任及對其的見解，幫助您駕馭錯綜覆雜的法律問題。掌握了這些知識，就能輕易獲取成功的業主體驗。

倫敦業主的責任

作為業主，您有義務確保租戶的安全和福利。您必須確保出租物業的安全，避免任何潛在風險。您有責任安裝並定期測試出租物業的煙霧和一氧化碳警報器。

此外，還要確保物業內所有燃氣和電氣設備的安裝和定期修護。

房屋健康與安全評估系統 (HHSRS)：地方委員會使用「房屋健康與安全評估系統 (HHSRS) 」來確保出租物業的安全。在檢查過程中，委員會檢測員會對 29 個健康和安全領域進行評估，並根據嚴重程度將危險分為 1 類或 2 類。

作為業主，必須對委員會發出的強制執行通知採取行動，並按要求進行改善。您亦有權對強制執行通知提出上訴。

如果發現嚴重損害，委員會可以：

● 發出改善通知

● 自行修理損壞並向您收費，或

● 限制物業使用

在以下情況，委員會可以進行 HHSRS 檢查

● 您的租戶因擔心物業安全而要求檢查

● 委員會調查當地物業並確定當中的潛在危險

倫敦政府批準的存款保護計劃：在倫敦，業主必須根據政府批準的按金保護計劃中保護租戶的按金。這些計劃安全地保管按金，並在發生糾紛時提供公平的解決方案。這些計劃進一步保障租戶的按金，並可在租期結束時退還而避免糾紛。

租賃權政策：英格蘭的業主必須核實潛在租戶的移民身份，以確保他們有權租房。根據英格蘭的「租賃權」政策，倫敦的業主有法律義務檢查潛在租戶的移民身份，以確保他們的租賃權。

維修

保持物業安全並及時維修至關重要，需確保設備符合所有燃氣和電氣系統的安全標準。

進入物業：您擁有進入物業檢查或進行維修的合法權利。除緊急情況外，需至少提前 24 小時通知租戶。

● 般情況下，您應負責以下方面的維修：

● 物業結構

● 衛生設備

● 暖氣和熱水系統及

● 因嘗試修理而造成的任何損壞

作為一棟公寓的業主，您必須解決包括樓梯在內公共區域的維修問題。委員會可以要求業主對這些共用空間的問題進行改善。此外，如果其他租戶損壞了租戶的公寓，您可能需要進行必要的維修。

重要信息：如果您的物業因火災、洪水或類似事件遭受重大損失，您可以選擇不重建或翻新。需要注意的是，如果您決定進行重建或翻新，您不得將這些維修費用轉嫁給租戶。

租金減免：在維修造成嚴重幹擾的情況下，租戶可能有權要求減免租金。減租幅度取決於維修期間房屋無法使用的程度。

加租

租約應概述租金審查的方式和時間。倫敦的租金管制法要求受管制的租約必須包含有關租金上漲的具體規定。

定期租約：定期租約的租金通常每年只能上調一次。業主可以與租戶商議租金漲幅，並以書面形式記錄或發出通知，提出新的租金金額。

表格4：業主通知：業主必須在受監管租約提議新租金下填寫表格4：業主通知，並至少提前一個月通知租戶。

在倫敦，與租戶達成協議也是租戶權利的重要組成部分，有助於成功實施加租。書面形式的協議記錄應確保雙方在記錄上簽字，以作為修訂後租金條款的證據。

定期租約：對於定期租約，租金漲幅取決於協議中列出的條款。

級財產法庭： 如果您的租戶不同意加租建議並認為不公平，他們可以向一級財產法庭尋求協助。法庭可以公正地評估情況，並確定適當的租金數額。

租戶費用：《 2019 年租戶費用法案》是租貸行業的一項重要立法，提高租務市場的透明度，並旨在保障租戶免受過高費用的侵害。法案適用於英格蘭的大多數租約，包括有保障的短期租約、學生宿舍和占用許可證。

《租戶費用法》的主要條款之一是禁止業主和中介收取管理費、庫存費、信用檢查費和推薦費等費用。

根據該法案，允許向租戶收取的費用包括

● 按金——最多不超過一周的房租

● 按金，年租金低於 50,000 英鎊的按金上限為五週租金

● 年租金在 50,000 英鎊及以上的，為六週的租金

解決糾紛

以友好的方式解決與租戶之間的糾紛至關重要。

● 直接與租戶談論任何擔憂或問題

● 如果初步溝通失敗，草擬一封正式信函，概述問題所在

● 考慮調解服務（法庭訴訟之外的一種經濟、高效的替代方式）

● 如果一切都失敗了，可能有必要採取法律行動並訴諸法庭。了解您所在地區解決爭議的具體規則。

小額索賠法庭： 如果有必要採取法律行動，可將您的案件提交小額索賠法院，該法院處理價值低於 10,000 英鎊的案件（與財產維修相關的案件為 1,000 英鎊）。這些法院為小額索賠提供免費調解服務，為通過遠程溝通解決問題提供機會。

如果您因拖欠房租而要求收回物業，可於 https://www.possessionclaim.gov.uk/pcol/ 在線提出收回物業申請。

合理的退租通知： 在驅逐持有除外租約或許可證的租戶（如與您同住的租戶）時，通常不需要訴諸法庭。相反，您可以向他們發出合理的退租通知——通常相當於租金支付期的長度。

例如，如果您的租戶每週支付租金，您可以提前一週通知他們。雖然通知不一定要以書面形式，但最好保留一份清晰的溝通記錄。

擁有權訴訟:

● 業主可以使用第 21 章作為驅逐通知，在保證短期租約 (AST) 結束時收回物業。這是驅逐程序允許業主在不提供具體理由的情況下收回物業。該通知給予租戶至少兩個月的時間搬出物業。

● 第 8 章是英國業主使用的另一種驅逐方法。與第 21 章不同，第 8 章通知是在有具體驅逐理由的情況下發出的。這些理由包括拖欠租金、違反租賃協議或反社會行為。通知期限各不相同。

● 標準擁有權是一種通過法院訴訟程序獲得的法律規定，可使業主從租客手中重新獲得物業擁有權。如果租戶在收到驅逐通知後不自願搬出物業，就可以申請該命令。該命令涉及法庭聽證，由雙方陳述案情，並由法官決定是否應授予擁有權。

● 另一方面，加快擁有權是一種更快、更簡單的法庭程序，用於從租戶獲得物業擁有權。當業主已送達有效的第 21 章通知，且不要求支付任何未付租金時，即可使用該程序。該程序不涉及法庭聽證；法官會審查提交的文件，以決定應否授予擁有權。

● 最後，排除租約或許可證指的是不能為租戶提供全面法律保護的特定協議類型。例如，與業主同住一處物業的租戶、某些學生宿舍以及教育機構出租的物業。

納稅

如果您或您的公司出租住宅物業，您必須為扣除可允許開支後的利潤納稅。但是，這些費用不包括出租代理費、短期租約的律師費、會計師費、維修費（不包括裝修）、水電費、租金、地租、市政稅等服務費、您支付的清潔或園藝服務費、出租物業的其他直接費用（如電話費、文具費和廣告費）以及與物業出租直接相關的其他費用。

了解英格蘭業主印花稅結構： 英格蘭業主的印花稅結構根據以下各種因素確定：

● 購買價格

● 物業位置

● 居住身份及

● 物業類型（主要住宅、度假屋或投資物業）

❖ 對於英格蘭和北愛爾蘭的首次購買物業者，適用較低的印花稅稅率。價格在 42.5 萬英鎊或以下的物業免征印花稅，而價格高於這一門檻的物業，在 42.5 001 英鎊至 62.5 萬英鎊之間需繳納 5%的印花稅。

❖ 售價超過 62.5 萬英鎊的物業需繳納標準印花稅。

❖購買第二套物業或租貸物業需繳納 3% 的額外印花稅。

財產津貼：物業租金收入的前 1000 英鎊免稅，即物業津貼。如果您的年收入在 1000 英鎊和 2500 英鎊之間，請聯系英國稅務海關總署 (HMRC)。

減免資本收益稅務： 作為倫敦的業主，您也可能有資格享受減免資本收益稅，如商業資產滾動減免、企業家減免、商業資產贈與的減免和貿易商貸款減免。但必須滿足特定的標準，包括最低出租天數和租金的市場價值。

要獲得這些稅收優惠，您必須滿足以下條件：

● 物業必須每年作為連傢俬度假住宿提供至少 210 天

● 物業必須每年至少有 105 天作為連傢俬的度假住宿向公眾出租

● 每年的長期租賃時間不得超過 31 天或更長，總計不得超過 155 天。

● 收取的租金應與該地區類似物業的市場價值一致

● 這些租金產生的利潤作為退休金收入

允許的開支和稅收減免：

-住宅物業： 如果您或您的公司出租住宅物業，您必須為扣除允許開支後的利潤納稅。但是，這些費用不包括出租代理費、短期租約的律師費、會計師費、維護和修理費（不包括裝修）、水電費、租金、地租、市政稅等服務費、您支付的清潔或園藝服務費、出租物業的其他直接費用（如電話費、文具費和廣告費）以及與物業出租直接相關的其他費用。

-連傢俬住宅租賃： 對於連傢俬的住宅租賃，您可能有權獲得損耗津貼。

-商業地產：如果您出租商鋪、車庫或倉庫等商業地產，您可以申請某些項目的廠房和機械資本津貼。

第二類國民保險： 如果業主是您的主要職業，並且您出租多處物業，或者您積極購置新物業用於出租，那麽您就被視為在經營企業。在這種情況下，當您的年利潤超過 12,570 英鎊時，您必須繳納第二類國家保險。

如果您偶爾將物業或房屋的一部分出租，例如通過短租應用程序出租，則必須向英國稅務海關總署（HMRC）通報租金收入情況。

業主保險：業主保險對於倫敦的業主來說非常重要，因為它可以保護他們的投資，確保他們能夠充分抵禦潛在的風險。業主保險至關重要的原因之一是，它為建築結構、固定裝置和設備提供財務保護，確保在發生損壞時，任何維修或重建費用都能得到保障。

● 建築保險保護您的財產結構。如果您的財產因火災、洪水或人為破壞而受損，該保險可為修覆或重建您的財產提供保障。建築保險包括主體結構、墻壁、屋頂、地板和任何永久性裝置。

● 如果有人在您的物業內受傷或財產受損，業主保險將承擔法律費用和賠償要求。如果在您的物業內發生事故或事件，您可能需要承擔責任，該保險有助於保護您的權益。

● 租金損失保險承保租戶無法支付租金時您可能遭受的經濟損失。它通常會補償您在損失期間本應獲得的租金收入，例如當您的物業因火災或洪水等承保事件而無法居住時。

● 固定裝置和設備保險承保您物業的永久性固定裝置和設備，如嵌入式衣櫃、廚房設備或浴室設備。該保險有助於保護這些物品免受承保事件造成的損壞或損失。

● 業主財物保險承保您作為業主在連傢俬的出租物業內提供的財物。它包括家具、電器和其他物品，這些物品歸您所有，供您的租戶使用。該保險保護這些物品免遭盜竊、火災或其他承保風險。

● 意外損壞保險承保租戶或其客人對物業造成的意外損壞。它可以包括地毯上的潑灑物、窗戶或固定裝置的意外破損或在 DIY 項目中出錯造成的損壞。該保險有助於支付因意外損壞而造成的維修或更換費用。

● 水漬保險承保因漏水、水管爆裂或洪水等與水有關的事故造成的損失。承保範圍因水漬原因而異。一般來說，水管爆裂或洪水等突發意外事件造成的水漬損失在承保範圍內，而長期問題或逐漸滲漏造成的損失可能不在承保範圍內。

提示：如果您想出租的物業有抵押貸款，請征得抵押貸款人的同意。

尋求專業意見

在倫敦房地產市場中，業主的法律事務可能非常複雜。可以考慮向專業人士咨詢，比如 Benham and Reeves 經驗豐富的團隊，即使您不在倫敦，他們也能為業主提供寶貴的指導和支持。我們擁有 60 多年的行業經驗，可幫助您確保遵守法規、順利進行物業管理並獲得成功業主體驗。