英國報稅 (Self Assessment) 截止日期 2027 年 1 月 31 日 – 香港業主必備清單

如果您身處香港，並以個人名義持有倫敦物業，2027 年 1 月 31 日將是您日曆上一個非常重要的日子。

這是網上遞交 2025/26 課稅年度英國個人報稅表 (Self Assessment tax return) 以及繳交應繳稅款的最後限期。如果您需要繳納預繳稅款 (Payment on account)，這一天亦是 2026/27 年度首期預繳稅款的到期日。

如果您從香港處理報稅，過程中會有幾個額外步驟。本清單涵蓋了您需要準備的文件、如何從海外報稅及交稅，以及錯過截止日期的後果。

關鍵日期一覽

• 2026 年 10 月 5 日：初次登記報稅 (Self Assessment) 截止日期（適用於首次報稅人士）
• 2026 年 10 月 31 日：提交實體（紙本）報稅表截止日期
• 2027 年 1 月 31 日：網上提交 2025/26 報稅表、繳交結餘稅款及 2026/27 首期預繳稅款（如適用）截止日期
• 2027 年 7 月 31 日：2026/27 第二期預繳稅款（如適用）截止日期

首兩個日期經已過去。如果您仍未提交 2025/26 年度的報稅表，現在最實際需要趕上的截止日期就是 2027 年 1 月 31 日。

您需要報稅嗎？

即使您定居香港，但只要您有來自英國物業的租金收入，移居海外並不會免除您的英國稅務責任。英國租金收入在英國仍須課稅，您可能需要透過 Self Assessment 申報。

您亦可能受「非居英業主計劃」(Non-Resident Landlord (NRL) Scheme) 規管。如果您的主要居所位於英國境外，除非英國稅務海關總署 (HMRC) 已批准您可免扣稅收取租金，否則您的租務代理通常會從您的租金收入中扣除基本稅率的稅款，並代繳予 HMRC。

但這不代表您的稅務已經處理完畢。在 NRL 計劃下扣除的稅款，可以在您提交 Self Assessment 報稅表時用作抵銷您的整體英國稅務負擔。由於 NRL 的計算方法與 Self Assessment 的計算準則不同，已扣除的金額可能與您最終的應繳稅款有所出入。

報稅文件準備清單

在開始填寫報稅表前，請準備好以下文件及資料：

• 您的唯一納稅人參考編號 (UTR) 及 Government Gateway 登入資料（注意：部分非英國居民可能無法開設此帳戶）
• 由租務代理提供的租金結單 (Rent statements)
• 您的 NRL6 憑證（如稅款已透過 NRL 計劃扣除）
• 出租及物業管理費用
• 維修及保養紀錄
• 保險費用
• 大廈服務費 (Service charges) 及地租 (Ground rent)
• 您的按揭利息或融資成本結單
• 任何其他英國收入詳情（例如銀行利息）
• 填寫 SA109 表格所需的居留身分資料

對於住宅物業，按揭利息通常不能直接從租金收入中作為日常開支扣減。相反，個人業主會透過「基本稅率扣減」(Basic-rate tax reduction) 來獲得融資成本的稅務寬減。在 2025/26 年度，此扣減額一般以 20% 計算（須受相關規則及上限限制）。

身處香港如何報稅？

非居英業主除了要填寫主要的 Self Assessment 報稅表外，一般還需要一併提交 SA105 房地產頁面及 SA109 居留身分頁面。英國政府網站 (GOV.UK) 已確認非居英業主必須填寫居留及房地產部分。

這裏有一個非常重要的實務重點：HMRC 的免費網上報稅系統並不支援 SA109 表格。如果您的報稅表需要包含 SA109，您將無法直接登入並使用 HMRC 的標準免費網上系統完成報稅。

針對 2025/26 年度，您的選擇是使用支援 SA109 的付費商業報稅軟件，或者委託稅務代理代您以電子方式提交。而紙本報稅的截止日期（2026 年 10 月 31 日）已經過去。

如果業主不想在香港親自處理繁瑣的英國報稅程序，我們的團隊可以為您準備並提交英國報稅表，確保所有相關的物業及居留資料均準確無誤。

如何從香港向 HMRC 繳交稅款？

如果報稅表顯示您需要交稅，您可以從海外銀行匯款至 HMRC。

請使用 HMRC 提供的海外銀行戶口資料，並務必填寫正確的 11 位字元付款參考編號（即您的 10 位數字 UTR 編號，加上英文字母 K）。HMRC 提醒，海外匯款需時較長，請預留充足時間讓款項在限期前存入 HMRC 戶口。您的銀行亦可能會就匯出英鎊收取手續費。

如果您需要繳納預繳稅款 (Payments on account)，這是為您下一期 Self Assessment 稅單作出的預先付款。通常分為兩期，分別於 1 月 31 日及 7 月 31 日到期。除非符合 HMRC 的特定規則及豁免情況，否則每期金額通常為上一年度稅單的一半。

錯過截止日期會有甚麼後果？

錯過 1 月 31 日的限期，罰款將會迅速累積。

• 即時： £100 逾期報稅罰款
• 3 個月後： 每日 £10（最高 £900）
• 6 個月後： 應繳稅款的 5% 或 £300（以較高者為準）
• 12 個月後： 額外應繳稅款的 5% 或 £300（以較高者為準）

除了逾期報稅，逾期繳稅亦會衍生罰款，分別會在 30 日、6 個月及 12 個月時徵收，每次為未繳稅款的 5%，並會同時計算利息。

如果您已經錯過了限期，盡快報稅並交稅通常比繼續拖延更好。

展望 2027 年稅務變動 未來還有其他變動需要留意。由 2027 年 4 月起，英格蘭、威爾斯及北愛爾蘭的獨立物業入息稅率將會調高，基本稅率 (Basic) 增至 24%、較高稅率 (Higher) 增至 44%、額外稅率 (Additional) 增至 49%。

「入息稅數碼化」(Making Tax Digital for Income Tax, MTD) 亦正分階段實施。由 2027 年 4 月 6 日起，若業主在 2025/26 年度的合資格收入超過 £30,000，將會被納入該計劃。不過，沒有英國國家保險號碼 (National Insurance number) 的納稅人目前自動獲得豁免，但建議您根據個人情況仔細核實，而非直接假設獲得豁免。

如欲了解更多影響業主的變革，請參閱我們的《租客權利法案業主指南》(Renters’ Rights Act guide for landlords)。如果您希望在海外居住期間有人代為打理物業，我們的全方位物業管理服務可以代您處理日常的租務及管理瑣事。

常見問題 (FAQs)

如果我住在香港，我還需要提交英國報稅表嗎？

如果您有來自英國物業的租金收入，即使您永久定居香港，您可能仍需提交英國 Self Assessment 報稅表。英國租金收入在英國仍須課稅。您確實的報稅要求取決於您的具體情況，包括 HMRC 有否向您發出報稅通知。

如果我的租務代理已經透過 NRL 計劃扣稅，我還需要報稅嗎？

您可能仍需要提交 Self Assessment 報稅表。由租務代理代扣的稅款可抵銷您的最終英國稅務負擔。NRL 的計算方法與 Self Assessment 的計算準則並不相同，因此已扣除的金額未必等於您最終的應繳稅單金額。

我可以從香港網上提交英國報稅表嗎？

可以，但如果您是非英國居民並且需要填寫 SA109 表格，您將不能使用 HMRC 免費的網上報稅系統。您必須使用兼容的商業報稅軟件，或委託稅務代理以電子方式提交。對於 2025/26 年度，網上報稅的截止日期為 2027 年 1 月 31 日。

如果錯過 1 月 31 日的限期會怎樣？

通常會即時產生 £100 的逾期報稅罰款。隨後在 3 個月、6 個月及 12 個月後將有進一步的罰款。如果您的稅款也逾期未繳，將會產生獨立的逾期交稅罰款及利息。盡快報稅並交稅有助防止罰款進一步增加。

我可以將按揭利息從英國租金收入中扣減嗎？

對於出租住宅物業的個人業主，按揭利息通常不能直接從租金收入中作為開支扣減。相反，融資成本一般會透過「基本稅率扣減」來處理。針對 2025/26 年度，此寬減的基本稅率為 20%，並須受相關的規則及上限限制。

免責聲明： 上述資訊僅供一般參考之用，並不構成任何專業稅務或法律意見。英國稅務法規可能隨時變更，且實際報稅要求因人而異。在作出任何財務決策前，請務必就您的具體情況，向合資格的稅務會計師或專業顧問尋求獨立意見。