英國租賃市場研究

英國政府近日公布了一份地租改革草案，作為租賃業權制度全面革新的重要一步。這項改革將直接影響地租的收取方式，對已經持有或正考慮入手倫敦物業的香港買家、業主及投資者而言，絕對不容忽視。作為海外投資者，掌握租賃業權的運作模式、了解地租的真正涵義，以及洞悉即將到來的政策變動，都是保障投資回報和長遠規劃的關鍵。這不僅關乎法律制度的更新，更關乎您在英國房地產市場的每一步決策。 英國的租賃業權（Leasehold）如何運作？ 在倫敦，絕大多數公寓都是以「租賃業權」形式出售。這意味著買家並非擁有永久產權，而是獲得一段固定期限的業權，常見為 99 年、125 年或 250 年。土地和建築物的永久業權則由「Freeholder」持有。在租約中，相關費用如服務費（Service Charges）和地租（Ground Rent）都會清楚列明。這種結構是英國公寓的標準模式——事實上，2024 年幾乎 99% 的公寓交易都屬於租賃業權。 甚麼是地租？ 地租是租賃業權持有人每年向永久業權持有人支付的款項 。它與服務費截然不同，並不涵蓋任何物業維修或保養開支，而是租約中明確列出的獨立費用。 過去，地租通常金額不高。然而，一些較舊的租約卻包含「遞增條款」，規定地租會在特定間隔調整，甚至因通脹而倍增。這些條款令部分業主面臨挑戰：長遠成本不斷上升、貸款機構對按揭設限，甚至令物業在市場上更難出售。 2022 年發生了甚麼變化？ 2022 年，英國政府取消了大部分新住宅租賃業權物業的地租 。因此，大部分倫敦出售的新住宅現在均為零地租 。現有的租賃業權物業不受此變動影響，並繼續沿用原有的租約條款 。 地租法案建議甚麼內容？ 租賃業權改革草案引入了以下變更： 現有租賃業權物業的地租將設上限，每年不超過 250 英鎊。 在一段過渡期後，地租更會降至「象徵式金額」（Peppercorn rate），幾乎等同零。 政府更建議全面禁止出售新的租賃業權公寓，推動市場轉向更透明、更公平的「共同業權」（Commonhold）模式。 過去因小額欠款而可能失去物業的「沒收租賃權」（Forfeiture）制度將被廢除，取而代之的是由法院主導的保障措施。 同時，服務費將變得更清晰，業主更容易理解並提出質疑。 根據政府聲明，若獲議會批准，地租上限最快可能於 2028 年正式生效。 為何這項改革對香港業主及投資者重要？ 一旦新地租改革法案落實，投資者將能大幅降低因地租條款不斷上升所帶來的風險。這不僅改善了物業的轉售與再融資前景，也讓長期持有成本更具可預測性，同時亦提升了物業管理的透明度。 讓 Benham and Reeves 香港辦公室助您一臂之力 對於持有倫敦物業或考慮新置業的香港投資者而言，了解這些變動對於準確估值和長遠規劃至關重要 。如需量身定制的建議，請即聯絡 Benham and Reeves 香港辦公室 。我們經驗豐富的顧問團隊將為您解讀地租改革法案，並說明其如何影響您現有的倫敦投資物業及租賃結構，助您在市場中保持優勢。

如果您身在海外但在倫敦擁有物業，並希望最大化租金收益，本指南將為您提供實用建議。許多海外業主，包括香港投資者，均會選擇將他們在英國的物業出租。根據 uSwitch 2024年的研究，英國目前有約282萬名本地和國際業主，且這一數字每年都在快速增長。 對於香港投資者而言，倫敦房地產市場獨具魅力。倫敦作為一個穩定且成熟的市場，與香港投資者追求長期資本增值的目標高度契合。此外，倫敦是全球最透明的房地產市場之一，為香港投資者進入這個充滿競爭的國際市場提供了一個理想的起點。 事實上，倫敦租賃市場目前對業主極為有利。需求持續高漲，租金回報強勁，令倫敦成為物業投資的熱門之選。 市場概況 截至2024年4月，倫敦的租金水平持續上漲，即使是開放式單位也能帶來可觀的租金收益。根據 Zoopla 的報告，大倫敦地區的平均月租金為2,121英鎊，而市中心區域的租金更高。Benham and Reeves 常年為眾多客戶提供倫敦物業租賃管理服務。基於我們的經驗，以下是為海外業主最大化倫敦物業租金收益的實用策略。 最大化租金收益的策略 1. 選擇理想地段 投資重建區域是提高租金收益和長期資本增值的關鍵。我們建議您關注那些有規劃改造或升級基礎設施發展的倫敦社區。其次，選擇靠近地鐵站的物業。這些地段對上班族和學生尤其具有吸引力，特別是那些需要通勤的人群。資料顯示，靠近 Waterloo 或 Canary Wharf 等主要交通樞紐的區域，租客需求穩定且持續。 2. 維護與升級 長期來看，優質租客是租金收益的保障。為了吸引並留住租客，確保您的物業保持良好的維護狀態至關重要。定期檢查和及時維修是維護物業的最佳方式。您還可以聘請專業的倫敦物業管理公司，負責物業的日常維護，從而減少空置期和租客流失。定期對廚房、浴室和電器進行升級，可以顯著提高租金收益。此外，節能升級（如高效供暖系統）不僅能吸引更多租客，還能幫助他們節省水電開支，使您的物業在競爭中更具優勢。 3. 傢俱配置 為物業配備傢俱或部分傢俱，可以加快出租速度並提高租金。選擇實用且美觀的裝飾，能夠吸引那些希望“拎包入住”的租客。Benham and Reeves的姊妹公司 InStyle Direct 可以為您提供專業的傢俱配置和室內設計服務。此外，投資高品質的專業攝影，展示物業的最佳特點，能夠有效提升出租效果。 4. HMO模式提高收益 多戶合租（HMO）模式是最大化單套物業租金收益的理想選擇。在倫敦，合租尤其受學生和年輕上班族的歡迎。需要注意的是，HMO物業需要每五年更新一次許可證，並且對房間大小和租客數量有特定要求。 5. 定價策略 定期對比周邊類似物業的租金水準，確保您的定價具有競爭力。回應本地市場需求，避免因定價過高而導致長期空置。例如，在新學年開始時，學生需求激增，租金通常會相應上漲。 6. 專業物業管理 作為業主，及時回應租客諮詢並迅速解決問題，是確保長期穩定收益的關鍵。滿意的租客更有可能長期租住。Benham and Reeves 為投資者提供專業的物業管理服務，包括高效的市場推廣、租客篩選、入住和搬出管理等。您無需頻繁飛往英國，即可獲得租金支付和物業更新的即時資訊。 結語 Benham and Reeves 是倫敦物業投資領域的權威機構，擁有超過60年的經驗。自1995年成立香港分公司以來，我們一直為精明的投資者提供卓越支援。與大多數依賴特定發展商的公司不同，我們完全獨立運營，始終專注于為客戶匹配最符合需求的物業。 我們的香港團隊精通兩文三語，零時差提供一站式倫敦物業服務，包括買賣交易、物業評估、法律和按揭諮詢，以及租金收取和維護等物業管理服務。 如果您在香港並需要專業的倫敦物業投資、出售或管理支援，我們的專家團隊將為您提供全程協助。立即聯繫我們，開啟您的倫敦物業投資之旅！

當您需要在倫敦尋找一個適合新居時，均需要特別注意以下五點：

銷售和租賃之間是可以互相影響的密切關係。近幾個月來，英鎊疲憊、租金價格上漲及租盤需求過高等因素，造成了許多人意外地加入英國物業市場並成為業主的趨勢。

似乎對倫敦物業興趣下降的傳言被大大誇大了。隨著市場正進行謹慎的再平衡，銷售方面的情況肯定會放緩，但市場遠沒有我們在 2008 年銀行業危機後經歷的劇烈壓縮。任何經濟模式都受供求規律的支配， 因此庫存短缺總是會影響可用性和定價。倫敦的租賃市場與眾不同，現在是成為業主的特別有利時機，因為在 2023 年 1 月初，我們預先登記的申請人中約有 16% 仍在等待出租物業，而我們的租戶從未如此熱衷於續租約。

由2022年上半年起，租金逐漸回到疫情前的水平，更增長了接近 40%。越來越多的申請人在倫敦尋找出租物業，現在正是業主選擇我們的服務來出租和管理其倫敦出租物業的最佳時機。儘管更多的新項目正在落成，但租盤存量短缺仍需關注。需求繼續超過供應，這導致大多數租戶選擇按兵不動而造成了某種惡性循環。因為倫敦租賃市場依賴於其租戶的流動性來為新租户騰出可出租物業。但誠言最近續租的情況越來越多，倫敦租客與出租屋比例相差太多導致我們的租賃部門幾乎找不到可供出租的租盤。

倫敦各區的租賃活動包括供應量及租賃需求等各有不同的模式，下文將介紹倫敦較為熱門的租盤地區：

倫敦租賃市場沒有降溫的跡象。事實上，英國首都的出租盤需求仍然處於歷史之高位，遠遠超出物業市場供應量。